深圳楼市：南山房价全靠这个地段支撑，将成为领涨板块

问：看到大家的咨询，我很汗颜。我一直生活在东北，思维比较闭塞，错过无数房产升职机会，钱一贬再贬。我去年名下买了2套沈阳房产，都是贷款购买。今年才意识到深圳的问题，已经办理转户口。现在想买房，手头可用资金200万，不想投资太大，只是想先上车，试水。请问应该郊区买一个还是在南山福田买个20平米房子。还请调拨，谢谢！

问：你好，现在拥有龙岗深业一套大平层及龙岗依山郡学位小房一套，现在想抛掉龙岗的房子到龙岗以外地方居住，俩小孩有学位需求，不太想去南山，看了圣莫丽斯B区房子比较喜欢，请给点意见

答：你好，感谢赞赏！圣莫丽斯要出关交通很不方便，在南山未崛起之前，购买群体主要来自福田方向，现在福田的人往南山方向去了，整个深圳的趋势是罗湖→福田→南山→前海，所以自住感觉喜欢就好，投资不是很好的选择。

问：老师好！我们一家三口目前自住景蜜村，唯一住房，我和老公都在福田工作，小孩7岁，老人要帮忙带小孩有时会过来一起住。房子老，无电梯，只胜在户型方正实用率高。因另外一套小两房前两天刚出手，想买一套福外初中的学位房，首付570万左右。本来考虑自住，万科城市家园和天健花园大三房基本都要1300万左右。馨庭苑和幸福家园虽然单价低，因为物业问题实地看后又不太想入手。现在犹豫是只买了学位上车，剩下的投资以后再置换，还是将就买来学位加自住的。也曾经动过卖掉景蜜村的念头，又因为实际自住舒适下不了决心。周围翔名苑去年也划入福外，华盛领寓港式建筑有考虑，紫薇阁和赛格景苑又太老。恳请老师给予指导，万分感谢！

问：你好，请问深业上城的公寓还值得投资吗？

答：你好，感谢大额赞赏！深业是深圳市府全资国企，在深圳属于比较佛系的国企开发商，做了十几个盘基本都是定位刚需，不太会做豪宅的。（深业上城和中城都是公寓，定位也没做好，现在深业上城的商业都半死不活的）公寓只分两种，深圳湾的公寓和其他公寓，深圳湾的公寓因为有稀缺城市景观和海景，有投资价值，但普通公寓并不稀缺，刚需客和豪宅客对税费承受力也不同。未来南山前海的土豪更多，不如去看看后海、前海的公寓产品，更加匹配国际化的人群需求。

答：你好，深业东岭在罗湖的黄贝岭板块，是仅有的次新盘，带翠园的学位，其实性价比还不错。但周边的黄贝岭村环境过差，进入社区之前要经过大片的村中小路，这样就影响了它的长期潜力，自住上学可以，投资适中。350万总价以下是可以考虑买罗湖的3月4月的成交数据福田和罗湖（300-500万）占比非常高一天到晚在说一路向西投资正确的打法就是根据自己的实际情况来做方案350万以上考虑（南山福田宝安龙华）350万以下考虑（龙岗光明罗湖）购买总价低的人毕竟是大部分的人（西部涨的好的房子也是板块片区最低总价，最低总价涨幅最高）然后买不起西部就不买房了吗？也要先上车在置换呀！坂田也是龙岗呀（看看涨幅不好吗？）（龙岗中心区的学位房涨的不好吗？）（龙岗刚需上车次新地铁房涨的不好吗？）每个片区都有涨幅好的和涨幅不好的，那么就要看专业程度了所以自住考虑，这2个盘优先凤凰印象。

问：老师您好，深圳首套房名额，最近在罗湖找350以内的小两房，几近奔溃，看不懂市场价格的变化。满足家庭自住兼升值的真不多，请问布心的雍翠华府，松泉山庄，洪湖的翠盈家园，东门的旺业豪苑的小两房可以考虑吗？或者我们考虑布吉片区的桂芳园，麻烦请您指点建议，不胜感激！

答：你好，感谢赞赏!桂芳园在布吉是领涨盘，能跑赢布吉的其他盘。但是扩大到全深圳，就跑不赢大盘了。罗湖350万的小2房，看起来很值得。至于前景，大家心里都有数，前景好能这么便宜?不过，对罗湖来说，小幅洼地补涨还是会有的。我始终认为，对刚需来说，住的舒心比那百八十万的帐面浮盈要重要的多。但是如果考虑未来升值潜力，罗湖肯定是跑不过西边的。区位对比：罗湖布吉优先雍翠华府

问：十三大，您好！麻烦针对我这种情况给出建议：①福田中心区自有一套老破小加上手里的钱一共可变现350万左右，二胎家庭，想购置三房或四房用于改善，夫妻双方在南山科技园上班，孩子将来可能自己带，通勤在途时间最好不要太长（1小时内自驾车），暂时不考虑小学学位（个人认为小学学位没啥用），希望能够买到跑赢大盘，将来可能用于换初中学位的学位房，目前还贷能力在每月2万左右。请问有啥推荐的不？②咱老破小贷款挂在我名上，老家还有一套挂在我老婆名下，双方都有未结清贷款，请问这种情况下。怎么贷款或者如何操作才能保障买到心意的房子？

问：您好！目前考虑疫情影响，明年楼市可能会有一波上涨，想把手里唯一1套77坪宝安房（华盛盛荟）卖了，换成学位房，保值增值，请问：1）您看这样操作是否增值空间更大？；2）宝宝现在才1岁多，现在考虑比较好的福田的小学学位，是否有还存在较好升值空间的小区推荐？总预算1200万以内；3）百花片区，比如长城二花园推荐吗？

答：你好，百花和香蜜湖的学位都还不错，人群的划分香蜜湖片区更优质一些，总价1000个人倾向在香蜜湖片区选择，上学圈层都具备，周边香蜜湖美食城也在拆迁。具体的盘还是要根据你的情况来定，如香格丽苑，翠海花园一期小学初中学位都不错，总价1000万左右。

问：老师，您的公众号说来星球看您推荐的楼盘，但是我找不到啊。。。我如果辞职可以股权套现4000左右，刚卖了一套房有500万cash，和夫人两人近期不打算要小孩在坂田嘉御山自主，还有一套兆鑫汇金的公寓。所以想再投资一套1000-2000万的房子，短期之内不会去住，因为夫人在华为上班住城里太远。如果有特别好的投资自主皆宜的也可以考虑。请您指点，谢谢

问：老师您好:深圳首套3成，可付120~130w最近有在看龙岗的一二手房#二手:目前只看了3号大芬附近:1）康达尔花园，感觉小区物业一般。不太喜欢，不过价格相对低些。2）鸿荣源•尚峰，这个小区整体周围以及未来14号线，都很喜欢，就是单价近6w，只能买得起60来平，T_T，一心就想要个80+~100内的3房。【二手的只看了以上两个】一手:看了（京基•御景半山）…旁边的还有一个盘我就不说了。整体对京基都挺满意,就是交通地铁感觉较远，那个板块心里也没底，想深圳的首套房能买对，未来也有升值空间利于下次改善T_T。噢~也去了横岗那周边看了下，（恒地•悦山湖）没进去看。望先生给予建议

问：你好，我在17年下半年包税费总价320万不到，入手罗湖螺岭外国语60多平小两房，涨价不多，大概只涨了40万。19年10月底定了大运新盘87平四房两卫吉祥里，高赠送总价450多万，目前贷款没下来，请问疫情情况下是否要考虑退房。目前考虑还是到罗湖读螺岭小学，那么吉祥里房子就不能自住了，这房子上涨空间怎样，房子赠送高，地铁，学位，商业都有，离市区稍远。如果到吉祥里读小学，螺岭学位房卖掉，也赚不到钱，涨幅都贴利息了。请问我是两套保留呢，还是退掉买的新房，或者卖掉旧房子？

答：你好，大运属于东部的亮点，长远看还不错，但是短期发展不如西部。考虑学区可以保留罗湖，退掉吉祥里，换到福田南山和宝安的热门板块。

问：十三你好，请问新天鹅堡三期是否有投资价值，中介告诉我纯投资就不用关心楼层，要看总价空间，这种说法是否准确，高楼层的景观及通风都太棒了

答：你好，感谢大额赞赏！到了这个段位，哪怕自己用不上学位，也应该是地段、品质和学位的综合体，才具备保值和传承的功能。而你说的新天鹅堡，都不应该是这个段位的选择，地段老化，学位不给力，浪费了这个资金量。2000万的资金，或者沉淀在香蜜湖，oldmoney会持续热爱香蜜湖。或者一路向西，投向深圳湾和宝中，这些区域才是2000万资金该去的地方。

很多人给我留言提问，抱歉因为精力有限，无法一对一指导。

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