调查揭秘丨青岛米罗湾“奇葩楼房”，看似程序合法，却建了11栋……

新房验收后因违建被查封，近期，青岛市李沧区米罗湾四期业主四处奔走，希望有关方面尽快给出一个合理的解决方案。此前，多家媒体曝光米罗湾小区四期户型怪异，通过验收后违规加建客厅，被李沧区综合行政执法局查封。

开发商“偷面积”的现象早已屡见不鲜，但像青岛新海园这样明目张胆地违建几十平米客厅，实属罕见。规划方案变更、设计图纸审查、房屋竣工验收……

看似所有程序都合法，最后却建了11栋明显不适宜居住的“奇葩楼房”，问题到底出在哪里？

米罗湾四期每户客厅位置是一个大天井，从一楼到顶楼可以直接看到天空。

开发商“套路”购房者？

米罗湾四期样板间、户型图及各种宣传材料均显示，所售房源建筑面积为120㎡。销售人员告诉购房者，小区所在用地原来是别墅用地，后来改成洋房用地，为了避税，房产证上的面积只有66㎡，多出来的54㎡是赠送面积，实际交付时都是120㎡左右的电梯洋房。

“当时开发商跟我们签合同的时候，一开始是120㎡，后来又把这个合同收走了，签预售合同的时候变成了66㎡。”米罗湾四期业主质疑，开发商青岛新海园山溪春城置业有限公司虚假宣传，通过补充合同等方式规避责任，而购买房子的业主却掉进了“坑”里。

米罗湾四期开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时，还要求购房者签订委托协议，委托青岛友邦物业管理有限公司代为接收房屋，并代为将房屋转交给青岛福海洋建设集团有限公司进行装修。工商信息显示，青岛友邦物业管理有限公司的法定代表人及大股东李衍森，兼任青岛新海园房地产开发有限责任公司董事、青岛新海园山溪春城置业有限公司监事，而青岛福海洋建设集团有限公司则是米罗湾四期的施工单位。

对于业主延期交房的质疑，米罗湾相关负责人表示，房屋通过单体竣工验收之后即可交房，根据业主的委托书，房子由物业代收，开发商已经把房子交给物业了，而物业代收房屋，相当于已经交房了，根据合同约定，开发商方面不应该承担赔偿责任。

知名房地产律师张茂荣分析指出，部分开发商给业主的“赠送面积”，是通过擅自变更规划设计、违章搭建起来的，具体操作手法是在建设项目通过规划验收后，再自行或通过购房者集体委托其指定的关联装修公司，对房屋进行二次装修改造，使得房屋实际使用面积增大。开发商在与购房者签订商品房预售合同的同时，还与购房者签订委托装修改造协议，由购房者委托其指定的关联装修装饰公司“免费”装修改造，一旦涉诉便金蝉脱壳。

规划变更后

户数大幅增加

米罗湾四期所在的李沧区九水路街道毛公地社区于2009年底启动拆迁，是青岛市2010年“两改”项目之一。2010年6月，李沧区人民政府对毛公地社区村庄改造项目实施公开招标。其中，米罗湾小区四期所在的P9地块土地面积167117.3㎡，规划建筑面积208840㎡，容积率1.25，包含住宅、商业，招标起始价仅为楼面地价的平均价2825元/㎡。

随后，青岛新海园房地产开发有限公司以5.8亿元获得李沧区毛公地社区村庄改造项目用地。公开信息显示，青岛新海园房地产开发有限公司成立于1997年，以建设经济适用房起家，在青岛开发了夹岭沟小区、北岭山花园小区及福林苑小区等项目。

2016年4月14日，原青岛市规划局在《》发布一则“豆腐块”通告，对毛公地社区旧村改造项目（南区）规划变更进行社会公示。规划变更后，总户数增加244户，停车位增加212个。根据变更规划方案，四期工程11栋住宅楼进深由原21.2米调整至14.16米，层数由原方案3~4层调整为4~5层，住宅户数由原方案的78户调整为322户，由原来1层1户变为1层3~4户。户型重新设计，建筑及周边道路布局重新进行调整。

小区规划方案变更后，总户数和停车位都大幅增加，固然可以“集约有效利用土地”，但如何确保地上总建筑面积、容积率、绿地率等指标与原方案保持一致？变更后的项目规划鸟瞰图显示，有11栋楼楼顶开了“天窗”。这样明显不适宜居住的规划方案，最终是如何通过审批的？

毛公地社区旧村改造项目（南区）规划变更后的鸟瞰图。

对此，青岛市自然资源和规划局答复称：2016年6月，新海园山溪春城置业有限公司报审的米罗湾四期图纸户型含有客厅、卧室、厨房、厕所，每户建筑面积66㎡左右，其中在一层设有约40㎡中庭花园。建设单位提出南方中庭花园户型较多，通过市场业态分析比较受欢迎，经审查该设计方案符合控制性详细规划和规划设计条件要求，依据《中华人民共和国城乡规划法》有关规定，我局核发了该项目建设工程规划许可证。

房屋建筑规划需要考虑居住的舒适度，而米罗湾四期的户型设计中间是一个大天井，南北两侧是厨卫、客厅和卧室，通过一条1米多宽、十几米长的狭窄过道相连，这种半围合的户型极为怪异，住起来会很别扭。令人费解的是，如此奇葩的设计方案是怎么“符合规划条件要求”的？

户型图

超高单价如何取得预售许可？

“当时买房，促使我最终做决定的一个重要因素，就是开发商有商品房预售许可证。”一位业主说，这说明楼盘已经通过监管部门审核了。

当时，青岛网上房地产网站公布的信息显示：2017年3月,米罗湾四期32号楼、37号楼64套房源取得预售许可，参考价格为28505元/平。2017年6月，米罗湾四期31号楼、35号楼、36号楼78套房源取得预售许可，参考价为28400元/平~32833元/平。以上房源参考价格可浮动幅度均为0。

青岛网上房地产曾经公布的米罗湾四期预售许可信息。

2017年上半年，很多业主买了米罗湾四期的房子，每套房子总价在200万~220万左右。按照销售人员承诺的120㎡算，单价在一万七八；而如果按照备案的产权面积66㎡算，房屋单价则高达3万多元。

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