归入限购区20天，深圳这片区域房价全面跌破底线！

万万没想到，当市场仍然沉浸在5月6号宝安区的新安街道、西乡街道（即宝中、新安、西乡、碧海）归入限购区，以及5月18日宝中鸿荣源胤璇首批住宅基本日光的热度时，真实的二手成交现状却给市场泼了一盆冷水！

这片区域的二手盘，价格一个接着一个跌破了底线！

位于宝中的深业新岸线一期，5月10号签约成交的一套中低层、南向123.9平户型，成交总价仅860万、单价6.9万/平！注意，这是该小区近5年来，成交单价首次跌破6字头！

今年3月，该小区一套中层、西南向的103.9平户型，成交总价为865万、单价为8.3万/平，而且今年3月之前的房源成交价基本在8万+/平起步。3月成交的这套户型，实际与5月10日最新成交的户型楼层相差仅4层，而且户型结构都差不多，相当于123.9平的这套房子，在2个月内跌了将近160万！

这还不是宝安仅剩的限购区内房价跌破底线的个例。

碧海片区跌得也相当离谱，前两天我们发布的一篇文章里就已提到，5月19日金港华庭一套65平房源，成交单价已经跌到4.8万/平成交，创2020年以来的新低，且远低于此前6万+/平起步价。

诚然，归入限购区的确代表着宝中、新安、西乡、碧海等连片区域仍然具有不可忽视的地段价值。

但遗憾的是，距离深圳限购政策调整刚好过去整整20天，我们几乎看不到市面上能够确切分析这片区域的趋势以及观点。

因此，现在我们试图希望用真实的成交数据，来还原一下这片区域的庐山真面目。

01宝中、新安、西乡、碧海跌跌不休

众所周知，宝中是宝安乃至深圳炒房客最为集中的区域，之前房价泡沫非常大。

譬如，壹方中心玖誉5月21日成交的一套中低层、西南向的129平户型，成交价为1590万，而业主5月6日当天报价为1680万，并且报价坚持到5月中旬，可见业主也是在这个过程中不断妥协。

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二手房真实成交数据查询

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壹方中心玖誉成交的上一套129平户型，则是在去年12月，彼时成交价维持在1720万，价差130万！虽然客观来说，该户型与刚刚成交的这套户型存在着中低层和高层之间的价格差，但扪心自问，楼层差真的能拉开上百万的差距吗？

很明显，是房价泡沫被不断刺破了！

短时间内跌了上百万的还有碧海片区的刚需天花板——华丰前海湾二期，同样是5月21日签约的一套中高层、西南向的88平户型，成交价仅650万、单价7.4万/平。这是近两年来，该小区首个低于700万成交价的房源。又是一个跌破底线的真实案例！

同样位于碧海的中熙香缇湾，本以为5月7日迎着新政的暖风，89.2平成交价格再次立挺回8万/平，可以终结今年以来成交单价7字头的崩溃局面，但没想到，紧接着5月12日成交的同户型，单价再次跌回7.15万/平。这个价格与2023年8-10万/平的成交价格相去甚远。

新安的金泓凯旋城一期，近日一套高层视野开阔、东南向的124平房源，成交价1090万、单价8.8万/平，相较于今年4月成交的一套低层、南向的124平房源，跌了73万。

总体来看，在如今市场依旧处于调整期阶段的过程中，宝中、新安、西乡、碧海即便是被归入限购区，价值足够凸显，但也不能止住房价阴跌的态势。

02宝安限购区的房价会止跌上涨吗？

接下来，楼市政策放松走向是必然的。但这可以稳住宝安限购区内的房价，甚至能够止跌上涨吗？

据我们观察，宝安目前仅存的限购区内，并非所有的二手盘，价格都在下跌，反而有部分楼盘的个别房源，已经出现筑底反弹的信号了。

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碧海刚需优选

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比如被市场诟病炒房客最多最集中的宝中花样年花郡，5月20日成交的一套中层、东南向的38平户型，成交价为280万，相较于今年3月成交的同户型涨了10万。

再如宝中的第五大道三期，5月22日成交的一套南向、低层的180.9㎡户型成交价为1670万，相比今年2月成交的一套同楼层高度、南向的185.5㎡户型，成交价竟高了20万。

西岸观邸也有一套不满5年，而业主于5月中旬左右就出售的房源。

该房源为高层南向的115平户型，成交价为1320万左右，高于今年3月成交的一套中层南向的115平户型1120万的成交价。虽然二者存在十多层的楼层差，但价格相差涨了200万也是不争的事实。

况且，5月刚刚成交的这套房源，为南向看园林的户型，视野受阻，望海的视野也相对比较窄，优点并不算特别明显，但在当下的市场就是能快速拉升出价格差，足以说明了宝中的个别楼盘确实跌到底部，开始反弹了。

实拍图

熟悉宝中、新安、西乡、碧海等区域的朋友都知道，这片并没有标杆性的豪宅产品，而壹方中心玖誉、熙龙湾等盘，在一些高端买家眼里，或许有着户型赠送率高、配套舒适、视野开阔等亮点，但严格意义上讲，绝对算不上真正的豪宅。

目前，这片区域很多小区还在阴跌，甚至跌破之前保持了好几年的价格底线，我们预计大概还有10%以内的阴跌震荡幅度。

但也有部分小区房价的泡沫基本上撇得差不多了，甚至个别楼盘价格已经筑底反弹了，但短期内，全面反弹的可能性并不大，未来还有很长一段时间需要调整。

整个宝安区最近各板块有涨有跌，但可以确定的是，今天宝安很多小区的价格，客户心理还是觉得相对合理的，甚至潜在购房客也不会认为当前还有房价泡沫，主要原因还是觉得房价不会涨或不会大涨，没那么着急。

宝安区乃至整个深圳，成交量肯定是过了触底的底部阶段，后续几个月很多刚需的观望时间会逐步缩短，如果自住看到好的产品，其实可以出手了，当然也可以继续赌房价还有小幅降价空间的最低点。

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