保利阅江台：商业用地使用失败的典型案例？

最近在弄一些大石坝组团的市场分析，对保利阅江台的数据进行分析时候，对其商业用地的处理与使用，感到十分感慨，因此本周专题选择了这个点：

保利于2020年5月11日，以溢价24.3%，楼面11894拿下本宗地块，项目容积率为2.7，商住比为2:8，商业体量为25644.1平。

项目总规划指标：住宅888户，商务公寓500户，底商59户。

项目住宅情况：住宅888户，户均面积115.6平，项目由高层和洋房两类产品组成。第一期开项目开594套（高层有三房和四房两类产品组成，面积区间三房309套，面积区间98—121建面平，四房260套，面积区间为118—129建面平，洋房24套，四房，面积区间144建面平）。

公寓套均面积约建面50平，总共售出7套，成交均价6套SOHO为14336元，一套LOFT单价为13998元。

本项目位于盘溪石马河，观农贸正对面，南桥寺方向有南桥寺茶叶市场，大石坝方向有京闵茶叶市场，项目位于盘溪路主干道旁。区域内观农贸蔬菜批发市场已经搬迁，干货市场处于运行状态中。

大石坝组团的情况，区域内大型商业为东原D7的星星PARK，以及周边附近大量的临街商铺，整个商业体量合计应该有超过30万方，目前集中商业运行几年后，基本沉淀和稳固下来，商场开始进入良性循环，在组团商业中，本商场的人气，应该属于重庆商场中的典范般存在，一方面得益于大石坝组团内雄厚的居住人口底蕴，在东原D7，首创，华润中央公园，东海岸，中海北滨一号等小区陆续入住以后，组团内的人口数量持续增加，人群结构改善，购买力提升；其次是商场良好的经营能力。向南桥寺方向，本区域也拥有高密度的居住人群，不过多以江北嘴的还迁户为主，以及在三大市场经营的商户。从这个角度来看本项目的区位属性，属绝对的城市熟地，甚至中心区。

这两年大石坝组团的区位逐渐为开发商所青睐，电建项目在2017年楼面价就达到9062元，而2021年大石坝组团二次土拍中中海以地王价13300元的楼面拿下一宗地，而在中海之前保利这宗地块的楼面价格达到11894，考虑到20%的商业体量，以及商业地块的整体市场行情，本宗地住宅楼面应该也在13000以上。

宗地自身位于原盘溪农贸市场蔬菜市场旁，考虑到本区域内三个专业市场的良好运营态势，以及两个茶叶市场的存活能力（全市4个茶叶市场，本区域云集两个），本项目的商业方向（基于2万多方的体量）两个角度大概都能成立，一是再做多一个产业市场，由于两个茶叶市场硬件都存在缺陷，本项目可以考虑在两个市场的基础上做一个升级版的茶叶市场，至于是否能活下来，这点倒不用考虑，因为两个市场本身就是覆盖全市的人群，区域内的挤出人群半个也养不活，如果做一个升级版的茶叶市场，也许能彻底激活本区域的茶叶市场的专业特性和属性，为区域贴上更明确的标签，另一方面一些大型茶商因为没有良好的物业，也无法进驻本区域，如果本区域有良好的物业，大型茶商选择本区域做形象店，旗舰店的概率非常之高（笔者曾接触到这方面的信息）；另一方面做一个精品MINI商场，因为组团内盘溪河以及原来长安厂的设置以及城市改造的问题，红石路与盘溪路之间的通道并不顺畅，尽管是一个组团，但实际相当于两个组团，做一个精品MINI商场的市场空间还是存在；如果项目用来做餐饮娱乐，本项目受交通影响，可能难度相对偏大。从市场竞争来看，金辉项目我们目前还没看到商业的规划出来，德国城的概念是否还用，但有一点几乎是确定的，基于体量关系，他们肯定不会做专业市场，至于零售，因为体量关系反而难度更大，所以更大概率还是在餐饮娱乐方面做文章。比较而言，金辉项目的商业更难定位，基于体量考量下的业态选择难度更大。

如果做商务，从理论上来说，三大市场自然会有一部分小商户需要办公空间，写字楼对这类小商户而言，特别是农贸类的而言，基本没有吸引力，公寓可能是一个替代选择。但现实的是，观农贸的商户因为经营的是固定的农产品批发，谈判基本在店内完成，无需更多的商务谈判场所，谈判的过程也不会冗长，因此基本没有可能；而产业市场的商户更纯粹，茶台本身就是谈判场所，门店的展示空间基本体现了商户的全部资源和内涵，更不需要商务空间。因此从需求角度本项目的商务公寓基本没有市场空间。

从市场去化来说，即便在核心商圈观音商圈内，公寓超过1万的建面，出手难度都挺大，本项目去化难度就更大。因为本区域基本以完型家庭形式存在（从本项目住宅，以及电建项目户型来看，都以100以上的户型为主力户型，这在其他组团，除非豪宅，很少能看到区域内项目户型面积区间的如此分布），从区域来说，本项目尽管处核心，但观音桥商圈，江北嘴，嘉州沿线商圈的年轻人基本不会选择在本区域内租公寓或者购买公寓作为居住产品。基于以上判断，本项目的商务公寓出现是一个不符合逻辑的产品，当然最终市场也说明了这个结果。

本项目将商业用地作为商务公寓，可以说是双败，一方面区域内确实存在着茶叶市场升级的需求，商铺部分分零依然可以获得较高的收益；另一方面公寓建设出来无法去化，开发商资金基本算是永久沉淀。

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