“教师轮岗”马上要来，西安学区房还有价值吗？

北京教师轮岗落定后，各地纷纷不安，谁也不知道明天和教师轮岗哪个先来。

紧接发声的是陕西，7月26日，陕西发布了《“十四五”公共服务规划》，其中便涉及教育与住房领域。

原文表述为：统筹教师编制配置和跨区调整，推进“县管校聘”管理改革，推动县（市、区）域内义务教育校长教师交流轮岗，促进优秀骨干教师在学校间均衡配置。

十四五期间，身兼省会带头示范职能的西安，离教师轮岗不远了。

壹丨别把“教师轮岗”魔鬼化

西安今年争议不断的“民转公”，其本质便是对教育资源不平衡的一次重塑，也是为后期西安可能出的教师轮岗、大学区制政策铺垫，在“北京模式”中获得启发：教师只在同一学区中的公办学校轮岗。

西安最为主流的学区划分模式，即多居住单位（村、小区、市政路四至等）对应单一学校，也就是说西安想要推行“教师轮岗”，除了将多数民办转公，还得落实所谓的“多校划片”，即多居住单位对应多个学校。

北京从提出“多校划片”到落实教师轮岗制，只用了两年多的时间，但凡下决心冲破垄断，西安教育改革是早晚的事。

其实教师轮岗也好，大学区制也罢，教改的本质是在均衡整个区域中优质教师、优质生源，目的是教育公平、社会公平。

可作为地产开发的衍生产品，所谓的学区房/学位房免不了收到冲击。

在北京的西城区，老破小、老破大享有顶尖学区的不在少数，房龄可能比父母的年龄都大，但在以往点对点的学区划分中，这类房产的表现极不合理，本身谈不上任何的居住属性，说白了就是父母给子女买了一个顶尖的基础教育入学名额，用完之后再转手卖出。

如意算盘谁都会算，可没想到北京开始推行大学区制，击鼓传花最终得有人买单。

2016-2018年是德胜学区炒的最火的时候，一套老破小的成交价竟然超过了22万/㎡，但随着北京教改的推进，目前的挂牌价徘徊在14万/㎡上下。

而所在的教育强区——北京西城区，2018年6月均价11.3万/㎡，2022年6月12.3万/㎡，整个板块的均价仍在温和上涨。

大学区制、教师轮岗会把价格拔尖的学区房价格打下来，因为不再确保100%买了对口学区的房子就能上，但对于优质教育板块而言，实际影响不大，整个区域的房价甚至在市场的助力下，还会有一波行情。

贰丨西安楼市中的异动

年年西安的学区划分后，总引得一些家长的不满，因为很难绝对的公平，尤其是花了大价钱去买房，但得知不在理想学区内，联名投诉的也不再少数。

比如近期有业主朋友称：中天新希望未来印地缘上无限接近高新第11初级中学以及高新31小，今年学区划分，却被统筹到四公里开外的高新第五初级中学及高新23小。

教育局给出的答复是，高新第11初级中学以及高新31小区域内的两个小区尚未交付，并未进行学区划片。

对于新房置业而言，业主去维权学区划分其实很难，单纯地缘上的接近，并不能保障自家小区就在后期该校的学区划分中，住建部门近年来严查“新房销售承诺学区、学位”，置业顾问在销售时，只会提及学校与小区的距离有多近，也没有白纸黑字的凭证。

新房学区如何划分，只有到了学区划分公示的那天才会揭晓。但这些新房在卖的时候肯定把学校溢价算进去，业主高价买房，学区若真落空心里肯定不是滋味。

相反的是学区划分后，有些二手房却迎来利好。保利天悦的二手高层房源，在学区划分前，成交价稳定在2.8万/㎡左右，但划入高新第四中学后，成交量单月成交约40套，成交价格来到3万/㎡左右。

无论后续进展如何，可见学区划分对西安楼市的影响颇深，从教育公平、房地产稳定发展的角度来看，推进大学区制、教师轮岗是有必要的，只有这样才能让房子更好地回归居住属性，而非挑动情绪的根源。

叁丨学区只是配套之一

借着北京已经落地、陕西即将到来的大学区制、教师轮岗，当下的置业逻辑应该重新梳理。

第一，新房的学区教育资源，从本质上来看是楼盘配套的一种，配套的质素、数量的确会对房产价值产生影响，但在教改的大趋势下，楼盘与学区不再是“点对点”的直属关系，不确定性严重影响单一楼盘的学区价值，买房看学区更像一种拆盲盒，没有产品力、服务力支撑但有顶级学区加持的老破小、老破大会开始价格洗牌。

但对于教育强区而言，影响并不大，稳定的生源、优质的教师资源在整个片区内流动，恰恰会拉平整个区域的教育质素，教育强区的次新房反而更加讨喜；

第二，“房住不炒”是房地产发展的大方向，教育这样极具炒作属性的价值点，会逐渐退去光环。

西安这两年在极力推行“十五分钟生活圈”的建设，你会发现很多新盘周边的生活配套是可以满足的，所以生活配套对房产价值的影响，自然就会弱化。

在这种大时代下，真正对房产有影响的其实还是地缘产业的强弱，什么样的产业带动什么样的就业，催生出什么样能级的收入人群，从而决定区域房产的供需关系以及价格。

若真为了孩子上学就老老实实看看二手房，又想要暴击地段又想要好学区又想要主流产品，买新房就得全靠运气了！北京教师轮岗落定后，各地纷纷不安，谁也不知道明天和教师轮岗哪个先来。

紧接发声的是陕西，7月26日，陕西发布了《“十四五”公共服务规划》，其中便涉及教育与住房领域。

原文表述为：统筹教师编制配置和跨区调整，推进“县管校聘”管理改革，推动县（市、区）域内义务教育校长教师交流轮岗，促进优秀骨干教师在学校间均衡配置。

十四五期间，身兼省会带头示范职能的西安，离教师轮岗不远了。

壹丨别把“教师轮岗”魔鬼化

西安今年争议不断的“民转公”，其本质便是对教育资源不平衡的一次重塑，也是为后期西安可能出的教师轮岗、大学区制政策铺垫，在“北京模式”中获得启发：教师只在同一学区中的公办学校轮岗。

西安最为主流的学区划分模式，即多居住单位（村、小区、市政路四至等）对应单一学校，也就是说西安想要推行“教师轮岗”，除了将多数民办转公，还得落实所谓的“多校划片”，即多居住单位对应多个学校。

北京从提出“多校划片”到落实教师轮岗制，只用了两年多的时间，但凡下决心冲破垄断，西安教育改革是早晚的事。

其实教师轮岗也好，大学区制也罢，教改的本质是在均衡整个区域中优质教师、优质生源，目的是教育公平、社会公平。

可作为地产开发的衍生产品，所谓的学区房/学位房免不了收到冲击。

在北京的西城区，老破小、老破大享有顶尖学区的不在少数，房龄可能比父母的年龄都大，但在以往点对点的学区划分中，这类房产的表现极不合理，本身谈不上任何的居住属性，说白了就是父母给子女买了一个顶尖的基础教育入学名额，用完之后再转手卖出。

如意算盘谁都会算，可没想到北京开始推行大学区制，击鼓传花最终得有人买单。

2016-2018年是德胜学区炒的最火的时候，一套老破小的成交价竟然超过了22万/㎡，但随着北京教改的推进，目前的挂牌价徘徊在14万/㎡上下。

而所在的教育强区——北京西城区，2018年6月均价11.3万/㎡，2022年6月12.3万/㎡，整个板块的均价仍在温和上涨。

大学区制、教师轮岗会把价格拔尖的学区房价格打下来，因为不再确保100%买了对口学区的房子就能上，但对于优质教育板块而言，实际影响不大，整个区域的房价甚至在市场的助力下，还会有一波行情。

贰丨西安楼市中的异动

年年西安的学区划分后，总引得一些家长的不满，因为很难绝对的公平，尤其是花了大价钱去买房，但得知不在理想学区内，联名投诉的也不再少数。

比如近期有业主朋友称：中天新希望未来印地缘上无限接近高新第11初级中学以及高新31小，今年学区划分，却被统筹到四公里开外的高新第五初级中学及高新23小。

教育局给出的答复是，高新第11初级中学以及高新31小区域内的两个小区尚未交付，并未进行学区划片。

对于新房置业而言，业主去维权学区划分其实很难，单纯地缘上的接近，并不能保障自家小区就在后期该校的学区划分中，住建部门近年来严查“新房销售承诺学区、学位”，置业顾问在销售时，只会提及学校与小区的距离有多近，也没有白纸黑字的凭证。

新房学区如何划分，只有到了学区划分公示的那天才会揭晓。但这些新房在卖的时候肯定把学校溢价算进去，业主高价买房，学区若真落空心里肯定不是滋味。

相反的是学区划分后，有些二手房却迎来利好。保利天悦的二手高层房源，在学区划分前，成交价稳定在2.8万/㎡左右，但划入高新第四中学后，成交量单月成交约40套，成交价格来到3万/㎡左右。

无论后续进展如何，可见学区划分对西安楼市的影响颇深，从教育公平、房地产稳定发展的角度来看，推进大学区制、教师轮岗是有必要的，只有这样才能让房子更好地回归居住属性，而非挑动情绪的根源。

叁丨学区只是配套之一

借着北京已经落地、陕西即将到来的大学区制、教师轮岗，当下的置业逻辑应该重新梳理。

第一，新房的学区教育资源，从本质上来看是楼盘配套的一种，配套的质素、数量的确会对房产价值产生影响，但在教改的大趋势下，楼盘与学区不再是“点对点”的直属关系，不确定性严重影响单一楼盘的学区价值，买房看学区更像一种拆盲盒，没有产品力、服务力支撑但有顶级学区加持的老破小、老破大会开始价格洗牌。

但对于教育强区而言，影响并不大，稳定的生源、优质的教师资源在整个片区内流动，恰恰会拉平整个区域的教育质素，教育强区的次新房反而更加讨喜；

第二，“房住不炒”是房地产发展的大方向，教育这样极具炒作属性的价值点，会逐渐退去光环。

西安这两年在极力推行“十五分钟生活圈”的建设，你会发现很多新盘周边的生活配套是可以满足的，所以生活配套对房产价值的影响，自然就会弱化。

在这种大时代下，真正对房产有影响的其实还是地缘产业的强弱，什么样的产业带动什么样的就业，催生出什么样能级的收入人群，从而决定区域房产的供需关系以及价格。

若真为了孩子上学就老老实实看看二手房，又想要暴击地段又想要好学区又想要主流产品，买新房就得全靠运气了！

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