管庄与龙湖

写在前面：

近期关于管庄的区位评价和认知差异的讨论被上升到了一定高度，管庄也从默默无闻逐渐走到了台前。下面就让我们来简单认识一下这个区域，希望可以为大家的购房决策提供一定帮助。

本文力求客观，请放心阅读。

01管庄的历史与未来

管庄位于朝阳区最东部，地处长安街沿线，被广渠快速路贯穿，东邻北京城市副中心，自驾交通优势明显。但是很可惜，便捷的交通并没有为这个地区奠定厚积薄发的基础。作为两区交界地带，自是常年深陷“爹不疼、娘不爱”的状态。甚至在通州严格双限之前，很多人都傻傻分不清楚这个地区到底是属于哪个区县。

图1：管庄地区的范围

历史上，管庄地区的归属变动也曾经历了一系列波折。据相关资料显示，建国初期，管庄地区是属于河北省通县。管庄地区在1958年才正式划归北京市东郊区，1998年开始直接被朝阳区领导管辖，直到2003年初才成立管庄地区办事处，而2003年也正是地铁八通线全线贯通的那一年。

管庄村地区旧时较为混乱。受村庄聚集影响，村民自建群租楼用以出租。在经历腾退准备期、租户搬离潮后，管庄地区近年来旧貌换新颜。管庄地区大幅启动整体拆除工作，推进农村居民拆迁上楼、拆除低端产业，利用疏解空间进行绿化建设，彻底告别恶劣的居住环境。

2020年底，管庄最后剩余5村（西会村、东会村、重兴寺村、司辛庄村、小寺村）棚改腾退项目启动，拆迁腾退面积总共约19万㎡。2021年初，北京市朝阳区管庄乡征地补偿安置方案出炉，补偿金总额达27亿元。

图2：管庄征地公告

图3：拆迁分布图

区域未来规划定位仅从字面上看起来，略显乏力。根据未来相关规划显示，管庄地区由于处在朝阳通往城市副中心的重要廊道上，未来定位将加快农村城市化步伐，拆违腾退、增绿补绿，努力建设成为城市副中心的后花园。

02老管庄的“新地块”

图4：地块位置分布

管庄地区的城市界面主要是依照广渠快速路来划分。广渠快速路以北区域更靠近地铁八通线，城市界面略微成熟，主要受到颇具规模的远洋项目长期耕耘影响，具备一定居住氛围。而广渠路南侧郭家场地块附近，多以老旧小区为主，无品牌开发商项目，未来城市界面提升存在一定难度。

公园配套是项目核心亮点。项目东临18万方月牙河公园、广渠路公园、暖山生态公园，未来可享有合计超50万方体量公园。

交通配套方面，项目自驾交通便捷，公共交通依赖快速公交，轨道交通出行不便、落位时间长。地块自驾上广渠路快速路十分便捷，另外年底即将开通的BRT快速公交可以迅速拉近至CBD的距离。但是在轨道交通方面，距离地铁八通线八里桥站直线1.7公里，距离地铁八通线管庄站直线2公里，距离正在规划中的M104号线郭家场站虽然较近，但是M104号线仍将作为储备线路长期存在，未来也可能将发生路线变更，具体落位时间也可能至少要到2027年。

医疗配套方面，管庄区域医疗条件会面临一定程度升级。周边距离非常近的双桥医院改扩建工程项目预计2023年年底前完成，距离自驾15min左右的龙湖长楹天街附近在建的三甲朝阳医院东院预计2022年底全面交付。两所医院工程可以有效缓解周边居民的就医压力，全面提升区域公共医疗服务的条件。

教育配套方面，项目虽具备较为优质品牌的九年一贯制公立学校，但无高中优质配套承接。目前，仅有于2020年9月1日刚刚正式开学的清华附中管庄学校九年一贯制公立优质学校可以解决附近居民的上学问题。据朝阳区教委回复，由于管庄地区为正在开发区域，教育资源布局仍在规划中，并未有明确说明和利好。

商业配套方面，项目周边商业较为匮乏，周边缺少商业活力。小型商业配套依赖周边社区底商，大型商业配套主要依赖直线距离1KM的双桥万达广场和自驾15min左右的龙湖长楹天街。

03龙湖重归朝阳

龙湖在管庄地区的烙印很深，位于常营的龙湖长楹天街大家最是熟悉。龙湖长楹天街于2014年底正式对外营业，这也是龙湖天街系购物中心在一线城市的第一次亮相。

时隔8年，龙湖重回管庄。

郭家场南地块是2021年12月24日北京三批次集中土拍时，龙湖+京能以20.8亿元获取的，由龙湖操盘。项目规划建筑面积4.78万㎡，规划建设9栋楼，共计580套房源，全部是5-15层的洋房和小高层。项目取地楼面价4.4万元/㎡，销售指导价6.98万元/㎡，执行套内7090政策。

图5：京能龙湖熙上项目效果图

去年北京三批次集中供地成交冷淡，很多地产公司到年底基本都没有投资额度了，有的甚至濒临破产，可能连工资都要发不出了。像郭家场这种质素一般的地块，非但起拍楼面价不低，同时市场竞争上还面临王四营组团的改善夹击、豆各庄绿城大规模刚需刚改的直面进攻，这导致各家开发商都兴致缺缺。

我们可以顺便看一看上游板块的王四营组团。三项目指导价7.1万元/㎡，改善面积段同质化竞争十分激烈，就算名校十一学校落位都未能使市场成交有明显起色。除保利锦上网签不足190套外，其余融创朝阳壹号、中绿东岳府项目网签成交十分惨淡，分别仅网签了20余套、不足10套，融创、鲁能纷纷兵败王四营。

众所周知，融创近期面临巨大的债务危机，王四营地块又是高价竞得，项目解套回款面临较大难度，也有可能最终会面临出售局面。而鲁能为求生存，在一批次地里千挑万选了这那么绿城沁园的成交究竟怎么样呢？个老大难项目，目前各个节点完全落后于其他两个竞品，基本可以预料到后续将持续站岗。在面临组团项目竞争时，如果各项目间没能达成一定默契，同时单个项目对操盘能力、产品力、客群洞察等没有十足把握，还是不要轻易陷入混战中了，得不偿失。

说到王四营板块，那必然要提到下游的豆各庄板块。一站地铁的距离，7000-8000元/㎡的差价，那么绿城沁园的成交怎么样呢？沁园项目网签成交现状也并非想象中那样高光，在较高的业绩重压和渠道点位影响下，网签也只有不足240套，成交均价在6.5万元/㎡，远未达市场预期。

此时，在这种复杂的市场竞争环境下，民营房企里也只有龙湖还有实力和魄力去拿管庄郭家场这块地。当然，和魄力相匹配的自然是取证速度。

得益于企业内部高效的流程管理和朝阳区良好的营商环境，龙湖京能熙上项目在2021年底取地后，2022年2月16日就获取了预售许可预告，2月26日售楼处开放。项目从土地成交到取证仅55天，不断刷新了北京取证速度，力破北京中海瀛海府3个半月的取证纪录。北京房地产市场所敬畏的“中海速度”被“龙湖速度”所替代。

过快的取证速度可以成全开发职能，可以成全项目总，但是却为项目营销埋下了一颗雷。

京能龙湖熙上项目缺少交付样板间展示、缺少工艺工法展示、没有园林小品展示项目的精装和园林是非常大的两个亮点，在北京市场上是可以名列前茅的，但是项目除了沙盘、95、110㎡两个样板间展示外，再无其他。在各家开发商争奇斗艳的朝阳区，营销动作略显苍白。为了提升产品展示效果、购买信心，以及展示户型良好尺度，尽管95㎡户型量少，但仍做出展示样板间作为噱头引导客户。项目应该是希望通过以大卖小，从价格上充分挤压主力户型快速销售。

但是因为项目的价格着实不低，刚需客户能接受能力有限。搭配着较高配置的精装，项目对外报价在6.4-7万元/㎡，优质的户型比如95㎡的边户单价都要在7万元/㎡+。不知道项目是否为了实现溢价而导致用力过猛？

那客户究竟是否为此买单了呢？

项目刚刚开盘，价格和品质是否匹配还有待客户的评判。一切只待市场逐步回暖，静待佳音。

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叨叨楼市后花园开始不定时更新。

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