这里算不算是，三环内最后一块洼地？

想知道郑州目前所有的新房项目都有哪些缺点？划片哪所学校？旁边有啥地铁？我最新盘了郑州所有的新房，整理成了一个很长的表格，十分详尽！

一个城市好地段的形成，并非是一蹴而就，而是在历史的沉淀下大浪淘沙的结果。

北方城市大多依照环线发展路径，以一个点为圆心，不断的向外辐射发展。郑州同样也不例外。

环线发展下的郑州，修骗三这是大家都铭记于心的买房真理。

距离中心越近，意味着配套价值越大，房价自然是越贵。

五龙口板块作为紧邻三环的西北一隅，明明是身处三环内，但房价却是四环的价格，地段论似乎在这里遭遇滑铁卢。

但是当我们抽丝剥茧的看透地段背后的真相时，你会发现这里作为郑州三环内的房价黑洞，原来早就有迹可循。

01

五龙口板块，范围大致为北三环、西三环、五龙口南路、编组站围合区域，处在高新区与中原区的交会处。

在主城土地越来越稀缺的前提下，三环内的价值不言而喻，但五龙口的楼市价值却一直没有起色，主要原因是以下几点：

1、道路封闭

说起五龙口片区的割裂感，首先是横亘在郑西北的郑州北站。

始建于1963年的郑州北站，以5.3平方公里的体量横亘在郑州市中心城区，以致于几十年来，从北三环到金水路之间6公里的区域内，仅有农业路、黄河路两条主干道连接郑州东西主城，交通通达性极差。

建业香雅苑和新北小区直线距离仅有一公里左右，但是想要去到对面，需要绕道南侧的农业高架或辗转北三环才可到达。

在郑州北站和陇海铁路的联合围剿下，将五龙口和金水区和中原区完全割裂开来，同时西流湖的阻隔使五龙口片区无法和高新区融合，使得该片区很长一段时间都是郑州版图上黑洞区域。

身处金水，中原交界处的五龙口片区本应有一个光明的前程，但先天的交通壁垒，让五龙口片区错失了最好的发展机遇。

2、配套缺失

先天性交通闭塞，大型商业配套自然不会选择这里。

一路之隔的高新老城早已坐拥正弘汇和高新万达两个大体量商业，但五龙口片区能拿出手的只有华强城市广场和乐丁广场，高端商业配套几乎为零。

教育方面，五龙口片区可以说是现阶段高新区教育最一般的区域。

能叫得上号的小学只有之前的五龙口小学，目前已经已经成为高新外国语小学分校之一；中学的选择更是只有秦岭中学。

目前该区域内暂无大型公立综合医院，仅在冉屯路有一家郑工集团医院。

五龙口片区配套有很大的提升空间。

3、产品力不足

五龙口片区因为发展起来的时间相对较晚，区域内二手房90年代老社区相对较少，多为2000年后的房源，经适房社区较多。这些老旧小区挂牌量高，拉低了均价。

片区以刚需为主，除了绿城绿园、升龙天汇以及盛悦府、五龙新城部分户型的成交价在14000+，五龙口片区大部分小区都是像威尼斯水城，风和日丽家园这样的，房龄比较老，小区人车不分流的老旧小区。

整体来看，五龙口片区二手房教多，整个区域品牌房企占比少，多为本地以及小开发商项目，整体房屋产品属性较差，上升潜力一般。

4、不利因素较多

五龙口片区虽然面积不大，但不利因素却比较突出。

除了前面提到的编组站和高架，目前区域内已知的不利因素有五龙口污水处理厂，距离项目五龙新城较近。

京广铁路以及铁路编组站，在区域东边界，铁路编组站的存在一定程度上影响了区域的发展，造成区域内城市界面比较破碎。

02

目前五龙口片区在售和待售新房项目一共有2个：建业时代和鸣、郑轨云麓。

建业时代和鸣：

这宗土地是五龙口的城改土地，去年土拍中在一片质疑声中被建业拍下。

但建业只负责运作项目，包括产品输出、品质管控、物业服务、营销服务这些。

项目背后是郑州高新投资控股集团有限公司联手两家省级资金平台成立的项目纾困基金，赋能项目，全程封闭监管。

简单理解，这是建业和国有企业合作的项目。

建业负责实际运营，国有企业引入资金，全程监管。

建业时代和鸣占地面积是42亩，容积率是4.86，总建筑面积约30万平方米，楼面价3600左右。

整体规划了6栋高层34层高层，户型面积有70㎡的两房、89㎡的三房、123㎡的三房、117㎡的三房等等，有2梯4户、3梯5户、3梯6户，整体定位的是刚需。

郑轨云麓：

郑轨云麓项目由郑州地铁下属的郑州市轨道交通置业有限公司开发，是郑州的首个TOD项目。

对于郑州而言，随着轨道交通路网的逐渐完善，这种“轨道+物业”的开发模式，为城市的发展提供一种新可能。

许多人对TOD不熟，但一定听过地铁上盖，甚至把地铁上盖等同于TOD，这样理解是不对的。

TOD涵盖地铁上盖，但不是简单的地铁上盖，而是在地块整体开发之前就把交通流线、站点与办公、商业、公共设施、住宅等之间的关系规划得很清楚，有城市整体开发建设的逻辑。

郑轨云麓占地面积是144亩，容积率是2.99，规划2栋小高层，16栋18-23层高层住宅及1个9班制幼儿园，户型面积101平方米-144平方米。产品定位改善。

03

五龙口板块虽然整体区位有些差强人意，但作为三环内唯一的价格洼地。五龙口地区并非毫无价值。

首先，五龙口板块的大学科技园。

不少中小企业再次聚集，为五龙口板块提供了不少就业岗位，也间接为五龙口楼市提供不少潜在用户。

其次，交通格局不断改善。

地铁8号线已经开始试运行，年底开通问题不大，开通后，五龙口的交通壁垒将被打破，公共出行将更加便利。

最重要的是，制约五龙口发展多年的编组站终于有了搬迁安排。

根据河南省发改委批复公告显示：郑州北编组站搬迁工程，将于2024年12月正式开工建设，工程总投资433亿元。

8号线通车，编组站变迁这个桎梏五龙口片区的多年的顽疾将被彻底改变。对五龙口板块区域发展无疑是一大利好。

最后，片区内配套相对成熟。

不管怎么说，五龙口片区依然属于三环内主城区，发展相对较早，已经有很多成熟社区，生活氛围浓厚虽然没有顶级配套，但华强广场和丹尼斯超市，满足日常基本生活完全没有问题。

作为衔接中原老城和高新老城的中间地带，五龙口板块虽然自身配套价值不足，但是周边5公里范围配套却很强势。

地缘客户或预算不够还想置业主城的客户，选择这里，不失为一个好的选择。

无论何时，市场上总会存在各种令人眼花缭乱的房子，很多时候一焦虑或者一慌乱，就很容易做错选择。

别怕，这里有份珍贵资料送给大家，我们统计了目前郑州所有新房并标明了划片什么学校？有什么地铁？哪些不利因素？参考均价多少？只要你考虑买房，这套资料就一定适合你！十分详尽！

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