办案笔记丨买房看错楼盘，开发商要求补足认购定金？律师回复

01案件经过

2023年7月，我的当事人赵先生通过微信与A公司代理中介、A公司销售人员沟通商品房认购事宜，约定将于7月28日前往售楼处签订“认购协议”。因中介与销售称房源紧张，赵先生为表达诚意，于当天将2万元转账至A公司账户。

在7月28日准备前去签约时，赵先生发现销售人员提供的地址与其打算认购的房屋地址不一致，经询问对比后发现，赵先生欲认购房屋所在项目名称为“映苑”，而非“映园”。由于销售人员的疏忽，导致赵先生未能及时发现错误。

两个项目地理位置、居住环境等差异巨大，赵先生无法实现购买目的。因此7月30日，赵先生提出要求返还2万元款项，但A公司予以拒绝。9月28日，赵先生收到A公司《关于限期补足未支付认购定金的通知》，要求其补足8万元定金。

02办案策略

1.确认支付款项的性质；

2.查看A公司通知，分析其发函目的及依据；

3.根据事实和材料依次解析纠纷焦点，如合同是否成立、重大误解、意向金的定性等。

03律师意见

1.2023年7月28日前，赵先生与A公司属于就订立合同进行磋商的阶段，双方准备签订的认购协议并未成立，最终磋商不成未能签订该认购协议。因此，赵先生没有履行认购协议的义务。

2.赵先生因重大误解而支付款项，其真实意思并非购买映园项目房屋，最终未能正式签订并非恶意过错，双方签订认购协议的基础已经不存在，A公司无权要求赵先生继续签订并履行。

3.A公司销售人员未尽提示义务和信息披露义务，并称房源紧张，人为制造销售紧张气氛，是导致纠纷发生的主要原因。

赵先生在支付意向金前，没有实际验看过房屋，而无论是A公司代理中介还是A公司销售人员，均未具体介绍房屋所在位置及周边环境，也未按照《商品房销售管理办法》《城市商品房预售管理办法》的规定，向赵先生出示该房屋所在项目的商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等证明文件，导致赵先生产生重大误解，并在销售人员的催促下提前支付钱款。

4.赵先生支付的2万元款项属于意向金，应予归还。7月23日，由于赵先生不在上海无法实地验看房屋，因此为表达认购意向和诚意而在签订认购协议前支付了2万元的意向金。当认购协议无法签订时，赵先生有权要求返还意向金。

5.即便是按照A公司主张，视赵先生交付款项为定金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条规定，双方约定的定金金额也已经变更，A公司无权要求赵先生支付定金8万元。

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