近三万套新房将交付！杭州超过一半的二手房跌价了

2018-10-1110:31|钱江晚报

图自视觉中国

天气入了秋，杭州楼市也是一派秋意浓的景象。

根据透明售房网的数据显示，9月杭州市区（含富阳不含临安）二手房成交量为3330套，创了2017年以来除今年2月以外的新低，环比去年9月下降了67.5%，传统的“金九”化为泡影。

成交量下降的同时，挂牌量却在不断上升。截至10月9日，杭州市区二手房挂牌量已经突破了5.6万套。最后一个季度，杭州楼市将迎来一波交付高峰。有业内专家表示，今年年底，预计有数十个楼盘交付，这些新交付的房源中将有不少进入二手房市场。

这意味着杭州二手房市场的房源供应量还将持续上升，而对比低迷的成交量，接下来的二手房市场无疑压力将更大。

年底将交付2.8万套房源

二手房挂牌量将持续上升

2016年，堪称杭州楼市史无前例的大牛市。这一年，杭州新建商品房的成交量多达20.5万套，创下了史上最高纪录。这个纪录估计在以后相当长一段时间内都很难被打破。这20多万套卖出去的房源，其中有不少将在今年年底迎来交付。

那么，在这即将交付的约2.8万套房源中，将有多少套会迅速进入二手房市场呢？这其中，投资客比例是关键。

根据杭州市住保房管部门公布的数据来看，2015年至2017年，外地购房者在杭置业的总套数占市区新建商品住房成交总套数的比例，分别是19.5%、33.8%、14.4%。从中可见，2016年来杭买房的外地购房者占比最高，将近三成。这也意味着2016年杭州楼市的投资客比例很高，最明显的例子就是2016年在杭置业的上海购房者占比达到6.8%（相比之下，2017年上海户籍购房者占比下降到1.8%）。

豪世华邦营销策划中心总监刘辉表示，当前二手房市场上已经出现了挂牌量激增现象，一方面是因为2016年成交的新房开始交付，部分购房者对行情不看好，于是出售；另一方面则是成交量下滑，挂牌房源积压。刘辉认为，从目前限价的情况来看，未来仍然将呈现二手房价格向一手房靠拢的趋势。

有业内人士认为，今年上半年之前，杭州楼市一直处于红火的状态，很多房东仍有较强的惜售心理，因此次新房进入二手房市场的比例不高，但是随着下半年楼市行情急转直下，次新房房东的心理预期开始发生逆转，投资客开始离场。

可以预见，今年年底楼盘交付后，进入二手房市场的次新房应该不少，二手房挂牌量或仍将持续上升。

图自视觉中国

刚交付的房子交易税费高

大量抛售的概率较小

对投资客是否会抛售次新房，业内专家有不同的看法。

双赢机构总经理章惠芳表示，二手房是以散户为主的市场，尽管从成交来看，杭州有部分刚交付的小区出现了交易频繁的情况，不过这是少数。章惠芳认为，“以零售代表批发”的做法并不科学，挂牌量的激增与投资客抛售，并不能划上等号。在她看来，新房交付后立即出售，需要承担高额税费，交易成本相对较大。对一般房东来说，都会选择暂缓出售。

章惠芳说，在当前大部分人的投资渠道并不丰富的情况下，投资客也不会轻易抛售。经过一两年的时间，这些投资客究竟是否还是真正的投资客，有待考量。章惠芳举例，10多年前，一大波温州投资客涌入滨江区买房，而目前滨江不少小区已经交付十年，当年买房的温州投资客还有很多人没有抛售，这些投资客已经将购房当成了一项长期的资产配置。

另外，章惠芳表示，2016年年底及去年购房的不少人，还未尝到太大的“甜头”，当时房价已经上涨，且买房困难，一般都需全款付清，对他们来说，交付后立即抛售的可能性不大。

上海易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，2016年有相当多的上海投资客押宝杭州楼市。不过从当前的上海投资客心态看，出于对杭州市场降温的担忧，部分套现的做法确实存在，但大规模抛售就说不上。“杭州市场已明显降温，大规模抛售去哪里找那么多接盘侠？”

在他看来，市场的周期性调整是正常的，换言之，在市场狂热的时候，购房者应该对市场的风险有充分的认识，在市场降温的时候，要淡定而不是恐慌。

交付房源中有不少限价房

除了投资客的抛售“恐慌”外，限价下交付房源的品质也让不少业主担忧。

自2016年10月开始，杭州楼市刮起了限价风。今年年底交付的楼盘中，有不少就经历了限价。

面对限价，开发商为了提高利润，只能缩减成本。那楼盘品质如何保障？浙江中原地产首席分析师荆海燕表示，限价的楼盘品质缩水是一定的。只是不同的企业，所需要守住的底线不同。有些注重品质的开发商，或许会简化装修水平，而一些快速扩张中的房企，问题就会更多一些。

不过荆海燕表示，在2016年下半年出售的房源，其本身的拿地价格较便宜，利润空间较大，限价后开发商只是赚得少一点，对成本的压缩空间不会很大。

而限价影响最大的，则是在2017年下半年以及今年上半年拿地的楼盘，不少地块价格甚至超过了4万元每平方米。在限价的苛刻条件下，开发商为了保证不亏损或者微利，可能出现大幅压缩成本的情况，各种房子本身的质量问题也会接踵而至，而这些房源的交付要到2020年左右。

今年年底交付的楼盘，房企大多赚取了不薄的利润，在这种情况下，如果品质仍然不理想，那么明后年这些房企交付的楼盘，品质可想而知会有多糟糕。

【浙江新闻+】

9月杭州二手房涨跌榜出炉

2万元/㎡以下房源

6个跌幅超30%

2万元/㎡以下的二手房，一共78个，其中35个是下跌状态，15个楼盘是上涨的。其中，有6个楼盘跌幅超过30%，大部分都处于偏远郊区。

保亿风景晨园所在的乔司板块，2017年金辉拿地价格接近1.8万元/㎡。而我们看到，风景晨园9月的二手房均价已经跌破2万元/㎡，也就是说，“面粉价”接近了“面包价”。

这样的板块是非常尴尬的，新盘等着不开，二手房面临阴跌。如果要在这样的板块选择二手房，也要谨慎。

另外，综合近三个月的涨跌榜来看，如果出现连续下跌，那么，购房者可以作为参考，尽量远离这些楼盘。

2-3万元/㎡接近一半跌了

次新房也加入下行队伍

就在上个月，小编在统计中发现，次新房相对老破小还是保值的，但从9月涨跌榜来看，次新房也开始加入跌的队伍。可能是个别现象，但值得警惕的是，前期被房东炒高的二手房，这段时间回调是完全有可能的。

203个楼盘中，92个呈现下跌状态，不少是次新房，下沙、萧山以及丁桥都有。

下沙是个比较好的观察口。就在上个月，下沙板块二手房已经出现价格回调，均价在2.5万元/㎡以上，但这个月，我们发现，像市面上流动性很强的世茂江滨花园，一些组团成交均价已经在2万元/㎡，较上个月依旧有所下降。

而丁桥板块，这个价格段的楼盘基本止跌。因此，我们可以判断，目前板块比较有支撑力的价格在2万-3万元/㎡。如果在此区间的二手房，购房者应该可以放心购买，但尽量选择年份较新和带学区概念的二手房。

3-4万元/㎡下跌的也开始增多

城东新城基本没有倒挂

这个价格段，跌幅很大的楼盘基本就没有了。不过，较上个月而言，下跌楼盘也开始增多。236个楼盘中，84个呈现下跌态势。

另一个像西湖区的三墩板块，从目前二手房均价来看，金地自在城很多组团都上了4万元/㎡，其它很多也接近这个价格。

但与其相连的三墩北，基本都是新盘，中国铁建西湖国际城均价2.3万-2.8万元/㎡，万科融信西雅图2.8万元/㎡左右，价格差明显。小编认为，这个板块的新房无论是自住还是投资，性价比会相对较高。

手头握有300万元该怎么买房

其实这个价格段也有选择

不少人在网上询问：“我手里有300万元，看能买在哪里？”事实上，很多人会回答：“这点钱还想在杭州市中心买房？”

其实不然，换个角度看，如果是刚需，或者打算后期置换的，可以先找二手房过渡，如果是60㎡左右的房子，均价4万元/㎡，300万元也是能买到市中心的房子的。

翠苑、朝晖、景芳，这些老破小，前期经过一轮疯涨，但现在已经开始回调，不少投资客房东谈价的余地很大，如果急着买房的刚需们，可以考虑这些单价高的市中心二手房。毕竟，时间成本也是成本。

5万元/㎡以上二手房

涨的比跌的多

88个楼盘中，30个上涨，20个下跌，均价5万元/㎡以上的楼盘，相对来说比较保值。

这个价格区间段的房子一般都是名校学区房和市中心豪宅。要么在地段上绝佳，要么就是教育资源优越。

例如市中心，滨江绿城武林壹号成交均价105290元/㎡，成为9月成交单价最贵的房子。

而西湖区5万元/㎡以上的二手房最多，大部分小区都是名校学区房，像中大文锦苑、求智弄小区等小区成交均价基本在7万元/㎡左右。

注：

二、在不同成交时期，成交的物业类型（别墅、排屋、公寓等）、精装与否、户型大小、楼层与楼幢位置的不同会造成价格变动；

三、有些房源为了减少税费，会稍微压低成交单价；而有些二手房为了增加银行贷款，也有可能稍微做高单价，具体房源。

（原标题《近三万套房源将交付，二手房承压》《终于，杭州超过一半的二手房跌价了！最新成交榜出炉，快看你家值多少钱》，记者吴佳怡徐叔竞黄磊孙晨。编辑：王佳）

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