降利率+推地加速！多少年了，广州市中心再出别墅用地！

今天上午，央行宣布：降低存量房贷利率，并将二套最低首付比例将至15%。

政策力度大超预期：都以为是讲存量房贷利率，没想到二套首付也降。

是的，都在拼了。

这真是天上掉馅饼，如果你的利率是5%，直接变成4.3%，如果是4%直接变成3.3%！

924新政，不少人都将从中受益：

除了决策层，地方也在努力维护房地产市场。

比如广州密集调规，加快推地动作。

这一次是天河中心的低密宅地。

天河将出低密度宅地，挺早之前就有消息了。

8月底的秋季土地推介会就推出了这宗地，且作为重点地块对外推介：

从当时的效果图来看，像是叠墅，容积率看起来不会太低。

但老编真没想到，这宅地的容积率竟然是0.8！

这不就是别墅了？

谁能想到啊，去年10月自然资源部取消远郊区容积率1.0限制，但市区的紧箍咒犹存。

翻了一下，一线城市中，广州是第一个在市中心放出1.0以下超低容积率的。

这都多少年了？！广州再为天下先？！

天河智谷商地变宅地，容积率0.8！

9月20日，市规自局对天河区两宗地块的控规进行了调整。

一是员村绢麻厂地块，此前已详细聊过：天河市场震动！金融城又来8万平宅地？！。

第二个则是今天的主角：天河区马鞍山以北片区。

马鞍山，即天河智谷核心区。

关键调整如下：

1、原来的5块其他商务用地，调整为3块住宅用地；

2、3块住宅用地的容积率均为0.8，建筑限高18米。

穷则变。都能理解。

容积率0.8，限高18米。

广州中心城区，有多久没有别墅项目？

老编找了一下，实在没能找到广州市中心区上一次出让容积率1.0以内的别墅用地是什么时候。

年代太久远了。

2010年以来所出让的容积率1.0以内宅地，均在从化，天河区恐怕要追溯到帝景山庄那会了。

现状有点荒，紧挨广州人才公园

昨天，老编来到天河智谷，实探了地块。

因为地块围蔽，老编没能去到地块里面，倒是拍了不少航拍。

现状有点荒，但景观亮点突出

从现状来看，是有一点荒的。

|人才公园以北宅地示意图左为北，右为西

宅地北侧紧挨在建中的悦景路一期，西侧紧挨健明六路。

停工状态的车陂路北延线将地块一分二，西侧为一期，东侧为二期。

地块南侧为广州人才公园，大致就是图中中间的绿色部分。

|人才公园大致选址

广州人才公园，占地面积约54公顷，天河公园（70.7公顷）的四分之三。

公园的建设，在推进了，市、区两级出资，7月份开始征地。但现在都穷，快不起来。

挨着公园的同时，东侧地块东北侧临近车陂涌，有着一定的河景。

|车陂涌实拍

有不少时候，车陂涌还能看到白鹭在水中觅食。

|车陂涌遇白鹭

荒是荒了点，但从景观角度而言：

地块四周都没什么高楼，视野很好，目之所至，主要是山景和河涌。

这景观优势，不比对着高楼大厦好多了吗？

|广州人才公园效果图图源/南方+

尤其是广州人才公园，使天河智谷更加宜居，也更加值钱。

你看珠江公园周边的那些豪宅，一个很重要的价值支撑，就是无遮挡的珠江公园景观。

1公里内配套完善

说荒其实也不荒。

只要往南步行两三百米，穿过现状的小山体，就是智谷建成区了。

|地块与智谷建成区仅两三百米

除了多个住宅楼盘，片区教育、医疗、商业都已经齐全了。

教育方面，最近的是清华附中湾区学校，约直线600米。9月刚开学的广州奥林匹克中学智谷校区则稍远一点。

|清华附中湾区学校

医疗上，南侧的广州医科大学附属中医医院天河院区也已经投入使用。附近还规划有妇女儿童医院。

商业上，已经营业的有天健汇，ING未来印基本成型，也快投用了。

|左：Ing未来印；右：奥林匹克中学智谷校区

这些配套资源，可以说很齐全了。

就算暂时还不方便，但都是在建中，收楼之前差不多能竣工。

尤其是这些配套资源不远也不太近，距离刚刚好。

|交通路网在建

总体来说，地块素质不错，区位核心，环境有优势，未来可期。现状有点碍眼，路网未建成，交通不太方便。

但话说回来，日后悦景路、车陂路北延线都建成，加上北边约300米的广州环城高速，可能会存在一定的噪声干扰。

售价预计10万+

中心区的别墅用地，注定不会便宜。

有消息说地块将在近期挂牌，年底前出让，起拍楼面价5.1万/平。

这么看的话，项目售价肯定要10万+了。

毕竟，这可是别墅。

|天河壹品

目前，智谷片区仅有的一手住宅天河壹品还有部分尾货，单价主要在6.6-7万/平。

类似的别墅产品则是珠江东境，二手。

|天河壹品

在贝壳上，挂出10套珠江东境二手房，挂牌均价8.75万/平，最低7.39万/平，最高10万/平。

但只是挂牌，2021年以来珠江东境无二手成交（仅贝壳数据）。

参考珠江东境，老编觉得未来项目入市，10万+是大概率。

地块素质是一方面，另一方面：目前的高端地块，基本都有计容方面的优待。

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