三大红线压顶，融创饮了一杯豪宅的酒

主播丨正经妹妹编辑丨百进

2020年即将结束，人们的生意与生活已经进入常态化防疫阶段。但对于房企们而言，勠力前行还在继续。

精品形象饱受质疑

12月14日，融创中国(1918.HK)发布消息称，公司与新加坡政府投资公司（下称“GIC”）签订投资协议，双方共同成立总规模为70亿元的房地产投资平台，这一平台将专注投资中国一、二线核心城市的高端住宅项目，融创中国与GIC分别持有合资平台51%和49%的股权。

表面看来，豪宅这门生意，融创中国很适合干。毕竟，它手上非常拿得出手的豪宅手牌，就有两张，一个是壹号院系，一个是桃花源系。其中，桃花源这个系列，除了苏州，还在上海、重庆都有项目落地。

而且，据正经妹妹所知，融创中国2003年成立以来，走的就是“高端精品”和“区域聚焦”路线。

但是，不得不提的是，在取得的成就有目共睹的同时，一些瑕疵也不容忽视。比如，被一业界大佬公开诟病的，全国各地不时闹出的房屋质量类问题，就很影响它的精品形象。

仅仅梳理近期信息，遭遇大量投诉的就有：在沈阳开发的融创沈阳府、融创中央学府、融创臻园，在青岛开发的崂山壹号院、融创都会中心、融创悦山小区、融创维多利亚湾，在南昌开发的望江府，在无锡和常州开发的天鹅湖花园、融创御园，在顺德开发的融创滨江粤府，在天津开发的融创御园等。

投诉内容还是那些老生常谈的问题：比如，卖房时一个劲宣传的高端学区房，最终难以兑现；一些环节偷工减料、以次充好、施工低劣，使得精装房变成“惊装房”，甚至出现部分墙体渗水、大理石柱变“软”等现象。

融资方式悄然生变

再进一步深入看来，如果把融创中国牵手GIC简单地看成是相中豪宅生意，那只能说，各位看官“都是年轻人”。

GIC自2020年8月开始，就先后跟仁恒置地、旭辉控股集团牵手成立了投资平台，戏码和这次与融创中国合作如出一辙：成立70亿元投资平台，投资房地产，房企和GIC方分别出资51%及49%。不同的是，投资方向有的是豪宅，有的是中国住宅发展项目，还有的是中国长三角区域主要城市的住宅项目。这些项目，基本都是房企自己的擅长领域。

无巧不成书，巧合背后就一定有故事。市面上风向比较大的猜测是，这类投资平台大概率是一个私募股权投资基金，作用主要是方便房企通过出让股权的方式获得新的融资渠道。

这里如果要加一句旁白的话，那就是：房企以往惯用的债券融资，已经换成了股权融资。

好吧，正经妹妹再插播一则科普。房企常见的外部融资方式有债券融资和股权融资两种，债券融资方式有银行贷款、信用债、资产证券化、非标融资、境外债、民间借贷六种；股权融资主要有IPO、增发、配股、股东直接出资及合作开发。当然，还有内部经营融资，主要有销售回款、应付款融资等。一般来说，债券融资仅仅支付利息，考虑的只是利息问题；股权融资就是真的要往身上剜肉和债权人谈判了，也就是开发商不得不分享更多的利润给股权融资方。

这就是房企以往喜欢债券融资的门道所在了。事到如今，要不是没钱，也不至于走到这一步。自8月融资新规以来，房企已连续三个月发债规模不及到期债务规模，也就是说，房企的资金循环已经出现缺口，借来的钱已经不够填补之前的债务缺口了。

除了债券，银行信贷资金流向房地产领域的增速已有所下滑。公开数据显示，截至2020年9月末，国内主要金融机构房地产贷款余额同比增长12.80%，增速较二季度末及一季度末有所下滑。

三道红线强促稳健

来自业内机构的预测数据显示，受“三道红线”新规影响，2021年房地产有息负债增速将落于3.4%-6.1%区间，可支撑全行业销售金额2.6%-7.2%的增长。

这对于融创中国这样一直在疲于奔跑的房企而言，可不是个好消息。截止到2020年上半年，融创中国即剔除预收款后的资产负债率为82%，净负债率为149%，现金短债比为0.47倍。

而“三道红线”的要求是：剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；净负债率不得大于100%；现金短债比不得小于1倍。

显然，融创中国妥妥地踩中了三条红线。

任务很艰巨，融创中国很为难。要知道，把剔除预收款后的资产负债率从2019年的84%降到82%，融创中国付出的代价是，2020年上半年累计实现合同销售金额、累计合同销售面积、合同销售均价分别同比下降了8.82%、4.66%、4.37%。

另外，除了销售上的妥协，融创中国还在拿地上进行了让步。财报显示，上半年新增土地储备约1730万平方米，新增货值约2330亿元，同比大幅下降约64%，这就很不融创中国了。

这种情况下，股权融资是条不得不选的路，毕竟股权融资不会增加有息负债，同时可以增厚权益，对改善公司负债水平作用显著。同时，像拆分子公司上市、定增这类行为，可以帮上市公司扩大股本，把分母做大，负债率水平也可降下来。

行业数据显示，11月，40家典型上市房企股权融资总额为256.36亿元，占比23.50%，环比大幅上涨331.2%，其中包括恒大集团转让所持广汇实业股份，融创服务、金科服务、世茂服务等拆分上市，以及融信集团旗下的融信服务和建业旗下的代建企业中原建业已在11月递交了上市申请。【《正经社》出品】

责编|唐卫平·编辑|杜海·校对|然然

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