新政后，2024年上海楼市，哪里最热辣滚烫？

提问：沪叔好，我的情况是外地有过贷款记录，属于二套房；现金预算在450W，积分55分左右，单纯从未来增值空间看的话，以下三种选择，您帮忙看看哪种增值空间更大：1、打新房，积分不高，只能选择远郊的非地铁盘，例如青浦大虹桥的俊灿星城2、内环普陀区曹杨路附近的商品房小区，10年的房子，一室一厅，均价11万（位置好，交通便利，但是单价高、房子居住体验一般）3、南翔陈翔公路，留云湖附近的次新房，10年的房子，两室一厅，均价6.8万（户型、居住体验都不错，就是离市区有些远）请您看看，从升值空间角度，这三个选项怎么排呢？

沪叔：你的情况要看你是上海户口还是外地户口且上海社保连续缴纳满五年且已婚呢？如果是第二种情况且上海无房，积分应该56分。外地有过住宅类贷款记录，上海新房首付七成，二手八成。

450万打新，目前能选的房源确实都会离地铁有一段距离，浦西这边：宝山顾村-罗店-罗泾，青浦赵巷，嘉定新城，松江新城部分楼盘可以选择，每个板块的发展程度不一致，对应的客群也不一样；打新建议可以选择周边配套成熟的板块或者配套落地有一定确定性的板块，意味着会有稳定的消费力，无论出租还是未来出手，有确定的客群；曹杨板块，最大的优势在于地段不错，配套成熟，次新小区也是比较稀缺的，好出租，但单价不低，且一房的流通性比较一般，很挑客群；南翔整体配套比较成熟，地铁商业学校和环境都具备，目前定位是中产聚集区，这边承接了不少市区客群，虽离市区远，但到市区便利，两房流通性可以，板块内房价不算低，但也没有达到高点。

提问：沪叔，你好，400万预算，万科西郊都会和安亭瑞仕锦庭哪个更好呢？

沪叔：你好，万科西郊都会在上海汽车城，汽车产业园在北面、汽车创新港，产业园内已经有了大量的高端车企入驻，有着大量的人口基数支持着房价，具有抗跌性，未来势必会随着大盘上涨而水涨船高。安亭瑞仕锦庭在安亭，在“三城九镇”大规划的带动下，安亭"一产业四交通全配套"的发展模式下成为上海最具有成长潜力的板块，成为了上海产城融合示范区，其经济活力不在古北、大宁之下。

提问：沪叔，你好，积分61分，刚需自住，预算在300-500万，买新房一直没买上，郊区不要积分的新房，看不上，太远了，你觉得二手房买在宝山怎么样呢？最好有地铁，房龄不要太老，怎么买会比较好呢？

沪叔：你好，虽然说现在购房者普遍认同买新房更划算，毕竟存在倒挂，但提前是能买上这些有倒挂虹利的新房，久打不中，及时止损，不失为一种明智的选择。

宝山这几年发展可以的，虽然说价格洼地，楼市有轮动效应，下一轮周期说不定轮到宝山补涨，顾村板块、上大板块、杨行板块都是刚需上车性价比高的区域，顾村的馨佳园、上大的丰宝苑、杨行的四季都会。

提问：沪叔，你好，预算400万在在上海杨浦如何选房？

提问：沪叔，你好，现在手上是有一套房子，如果说要提高积分的话，想把这套房子出售掉。但不知道像这种我们这种置换的，二手房换新房的这样的一个操作方式，有没有一个时间给我们，还是说积分的话，就是在开盘的时候就已经要去算好了呢？

沪叔：你好，目前的市场行情是这个付款时间不会太给太久，最多给一个星期。新房对首付这个时间是要求的比较严的。因为首付到账之后才能批贷款，贷款时间比较长。如果说你首付时间本来就很长，贷款时间很长。

对开发商他们的回款来说，都是一个非常大的问题。所以说他们也解决不了这个贷款时间的问题，他们只能就是先把客户的首付时间给压缩，有很多是当天付首付，有可能是三天，也有些是一周之内把首付付齐。

对于要置换的购房者话，要注意置换的这个时间，相比较来讲可能会长一些。等这个楼盘开盘的话，可能这个中间的时间可能相对来说会少一些，可能会不够。

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当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

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