建议收藏，2022年30+纯新盘都有谁？到底谁值得买？

如题，给大家说说2022年到底有哪些新盘，能不能买？

今天，一次说清！

文章很长，看不完的建议大家先收藏，以防丢失！

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金水区

金水区我们要分为两个部分来看：那就是杨金跟金水主城。

先来看金水主城：

01保利刘庄地块（保利海德公园）

刘庄算是保利海德公园的后期地块，保利海德公园目前已经差不多接近尾声。刘庄地块是保利在第三次土拍中拿到的三个地块。

容积率比海德公园要高。66、67号地是不大于3.8，68号是不大于3.2，地块指标比另外两块要好些，应该也是一个改善基因比较强的地块。

毕竟这样的容积率在北三环片区是为数不多的。

02豫发豫园

豫发在2018年已经内购，价格在1.5万-1.6万，是的，当时没有拿地，这个地块位置是不错的，三环内，东风渠，容积率3.5，一期本身地块都不大，加上内购，房源应该不多。

一边资金紧张，一边拿地说的就是豫发，内购的人可以舒一口气，但是没入坑的还是先不要买了，其实它很容易让大家想到瀚海思念城，对他的态度就是谨慎。

03逸珑居

位置是不错的，三全路，花园路距离地铁2号线柳林站比较近，但是可惜的是如此好地块碰见的开发商不咋样，是相当的墨迹。

规划有2栋高层和4栋洋房，面积段93-210平，相对偏改善，不过这个盘大概率会卖的艰难，很有可能是降价的那种，大家谨慎吧。

04万科古翠隐秀

这个楼盘就是三环内的典型代表，周边环境一般，地块不大，容积率高5.2。

万科会讲故事是真的，主要就是主城改善，面积是147平-248平，比较适合地缘改善。

05关虎屯新里城

再看杨金片区：

01禹洲朗廷玺院

禹洲在郑州的首个项目，在杨金的位置还算可以，距离成熟区域不算远。这块地是禹洲与东方国际城联合拿的。

此次跟禹洲合作，规划了18栋16层小高，还有1栋11层小高、6栋7-9层洋房。

禹洲在开封的项目数据也是比较难，价格也是降降降，来吸引客群。在郑州没有交房的项目，品质不好说。

在明年库存压力下，杨金降价的楼盘之一。

02广汇湾

广汇的位置在东三环附近，不算太远，但是配套成熟度确实一般。广汇交房的项目还不错的，节点比较慢，规划的是10栋17-18层的住宅，产品面积是110-140平之间。

能不能买看价格了，不过房企艰难的情况下，可能会没有万科数据好。

03中原高速杨金项目

区位图

距离广汇湾也是比较近，这个片区改善会相对好些，环境比较好，楼盘容积率也不高。

2

经开老城

01金茂未来府

在第三次土拍中，经开区取消的地块是不少的。目前老城的确没有多少项目在售，金茂未来府可以说是凤毛麟角的新盘。

楼盘容积率比较低2.99，周边环境一般，临近南三环，面积段是89-168平，对外释放的价格是1.8万-2.1万，没有引进优质学校，价格其实也是一般。

这种楼盘大概率都是大面积的比较贵，小面积便宜，就拿89平的来说，华润凯旋门也有1.75万的价格，在对比之下位置，优势不突出，坐等价格吧，万一有性价比呢？

3

郑东新区

01郑东万象城

做的也是比较改善的，规划了8栋26层-32层的高层，还有一个幼儿园。面积主要集中在149㎡-269㎡，精装修。

这个楼盘出生就比较厉害，华润跟正弘，银泰抢，最终溢价55.5%，总价67.7亿成交，这块地限价，毛坯价格不超过2.5万，要是装修，装修价格不超过5千，也就是说限价3万。

02华润北龙湖地块

03万科拾谧森语

区位图

万科首次进入北龙湖，位于龙头的位置，也就是在二批次土拍中拿到了，毛坯限价37300元/平方米，综合限价42900元/平方米，同一时间还有保利璞岸，保利璞岸已经开盘了，它目前还没有。

04瀚海永平晴语

地块位置图

原本是仓储用地，现在变成了二类住宅用地，瀚海这个也算是确定了第一步。

位置不错，但是周边环境不咋样，陇海高架，安置区等等，一路之隔就是经开老城，均价在1.8-2万，价格真的很难定。

据传瀚海资金可能有点问题，思念城也有维权，所以这个楼盘真的不好说，会不会跟人合作，也未知。

4

高新区

高新区主城没有纯新盘出来，主要就是后续地块，比如保利文化广场，朗悦公园府。双湖第三次土拍出来了地块，也是城投托底。

双湖科技城存量是比较多的，并且距离主城比较远，配套不成熟。区域内龙湖，保利还有保亿，金辉，美的等等，目前正在降价厮杀，保亿曾经拿过地王，但是也不得不低头，1.2万的价格不好卖。所以，很多开发商不愿意拿地也是可以理解的。

双湖明年又是一个艰难的区域！

5

惠济区

01正商家河宽境

正商家河家的后期地块，距离地铁2号线比较近，配套相对成熟，但是正商家河家交房口碑不好，当时价格也比较便宜，减配厉害。后期说是要升级，不过如果再以低价吸引的话，交房品质是要打个折扣的，买之前建议去小区看看。

02天伦东赵储备项目与惠济城投固城项目

天伦东赵储备在四环外的储备项目，需要很长时间。固城本来是融创珑府的后期地块，但是融创没有拿地，后期如何还需要观望。

03建业花园里

惠济区位置不错的楼盘，惠济核心东区，打造标杆就是参照建业天筑，还送有学位，不过据说建业跟电建合作了，惠济区地缘想要买不妨等等看。

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二七区

01郑州洺悦天玺

四环外，开发商是电建，房企不错，安全性相对靠谱，但是位置不好，配套不成熟，开发商竞争比较激烈，比如万科大都会，远洋臻园等等，不断有特价房出来。

项目规划4栋高层，容积率3，面积是89-117㎡，也是刚需产品，楼盘除非有极低的价格，否则去化真的很难。

02星联城

这是马寨的项目，星联近些年一直在白沙，这次进驻了二七区。位置在四环边，第一块地容积率为3，容积率不高，距离常西湖不远，距离地铁14号线6号线比较近，但是也有一定的距离，项目也是比较偏刚需的了，竞争力不强，常西湖那边都是竞争激烈，这大概也会惨烈。

03龙湖栖湖原著

龙湖进驻二七，规划也是6-11层的小高层与洋房，容积率比较低，1.59，低密，这个地块素质不错，改善基因比较强，位置跟招商1872比较近，附近配套不好。

在刚需的区域里做改善产品，未来去化也是堪忧。

7

中原区

中原区不管是新区还是老城区新盘都不多，大部分都是老盘。目前有两个：

01朗晴别院

小区面积占地20.5亩，容积率为2.54，规划的有洋房高层，面积段在87-220㎡。交房时间预计2024年交房。

开发商是新蒲置业有限公司，是本地企业，户型设计不咋地，不建议买。

02康桥九溪云樾

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管城区

01国投航海路项目

这块地是第三次土拍的掀起的涟漪，溢价15%，在郑州底价成交的情况下，难得的溢价。

位置不错，纯净地，没有城改，地铁5号线，容积率3.0，是一个限价地块，毛坯是1.75万，装修限价3500，也就是综合限价2.1万，直接刷新了管城的天花板。

国投是有政府做背书的，房企是安全性还算可以，地缘等等看吧。

02蓝城坤悦云庐

项目之间是坤悦居，现在跟蓝城合作，变成现在的案名。

这块地是2018年拍的，开发商不咋样，项目的位置非常不错的，在之前降价火热的佳田未来新城的旁边，项目占地比较少，容积率比较低1.43，规划的是洋房，面积段是114-194㎡，从种种来看，这里是要做改善。

这里位置虽然好，但是周边环境一般，这里的楼盘也走向了两个极端，一个佳田式的降价，一个是龙湖的价格高的改善，但是从这两个楼盘来看，依旧艰难。

目前蓝城代建的口碑并不是很好，对于楼盘本身来说，比之前要好些，但是对于购房者来说，买这里依旧是非常尴尬，可能会吸引一部分地缘改善，毕竟附近项目不多。

管城老城区大都是这些地块，小地块，位置比较好，但是周边环境真的很难改善，想要改善，环境真的是一个阻碍因素。

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更多期待，提前剧透

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总结

保利刘庄地块，万科古翠隐秀，金茂未来府，郑东万象城，万科拾谧森语，华润北龙湖地块，越秀路砦项目，接下来紧盯就好了。

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