2020年如果准备贷款买房，请先看这四条原则，保证不吃亏

我是章哥,房地产投资专家。房地产圈从业二十年，从二手房到新房、从职场小白到高管到投资人，通晓房地产领域内的一切门道。

提问1：

章哥好，我是北京首房首贷资格，目前看好房山的**项目。89米三居设计的还不错。4万单价请问合理吗？另外，我准备申请组合贷，但据说现在很难申请，是真的吗？那我申请抵押贷行不行？但是，在我5年后升级置换的时候，会不会有影响？应该怎么做？谢谢。

回答1：

1、先说户型吧。在7090政策指导下，别说这个项目的89㎡三居了，所有项目的都不错。甚至说，模样都差不多。因为实在没有设计师的发挥空间，基本被限制死了。其他项目只要是2016年之后拿的地，情况都一样。

2、贷款问题。如果你有公积金，但又想5年后置换，那建议还是直接申请商贷。因为公积金虽然额度不高，但是利率还是很低的。如果你5年后卖房，那就需要提前还贷解抵押，这公积金贷款也就等于是浪费了。

建议，如果准备长期居住，再使用公积金。

另外，北京的一些新盘也不接受公积金和组合贷。因为嫌麻烦，钱不多放款还慢，如果你想使用也得提前先问一下。

3、贷款的建议。

1）尽量把首贷的资格用足，现在是可以申请60-65%的额度，尽量多贷，免得浪费。

2）贷款年限尽量延长，现在是最长25年，就申请这个年限。时间越长，对于贷款人来说越合适。

3）检查你自己的征信，不要有瑕疵。也不要相信那些号称能改征信的，几乎没有可能。

4）不要被“抵押贷”所诱惑，这种方式不仅违规，也不适合你这种首房首贷的资格。

除非是你首付资金少，收入却很高，而且想买总价高的房子，否则抵押贷对你来说没什么意义。但按照你描述的情况，4万单价，89平总价不到360万，没必要。

4、另外建议：

1）既然你是准备5年后升级置换的，那就没必要买新房。因为既然你不打算常住，那首套房的第一原则就是要保值升值。而既然是新房，就必然有着15-20%的溢价。这溢价部分将在5-10年左右完全耗散，尤其是前5年耗散的最快。这个道理跟买车一样，新车前几年的贬值率最高。

2）如果你看好这个地段，那建议买项目周边的二手房，肯定比这新房便宜的多。而且，因为新盘价格高，对周边二手房还会有一些带动作用。但这个项目没什么带动，总量太小了，带不动周末那么大体量。

3）如果你还有别的选择，那就不建议在这个地块买房。虽然这里也算成熟，但毕竟属于郊区的原住民聚居区，和市区的联系很弱。而且虽然有地铁规划，但遥遥无期，至少在5年内不会通车，那你也就得不到什么升值的帮助。

4）如果看好房山，建议选择良乡或长阳。最好选长阳，同样4万的价格，在长阳二手房里几乎可以随便挑，可选择性非常大。而且预计5年左右，随着京良路的修通，交通问题会大幅好转，长阳板块可以借势升值。

5、总结：不建议使用公积金，更不要使用抵押贷。如果以投资为主，就不要买新房，选择二手房。建议选择长阳。

提问2：

章先生好，我现在准备给儿子买套婚房，二手的。目前看上的最中意的是公益西桥的益星园，137平三居，南北通透，采光好，装修也保持的不错。房子是满五唯一，有贷款300万左右，现在报价是968万。

现在我准备了现金，可以一次性付款，但是不知道怎么砍价。请指点一下。

回答2：

1、此房源有贷款300万，且满五唯一。那说明原业主是大概2013-2014年买的，原值约430万左右。

2、对方报价968，单价7万出头。我查了一下，有点奇怪，这个价格和同小区不满五的报价相差不是太多。这说明，对方不是升级置换，而是因为缺钱，所以才低价转手，否则报价应该在1000万左右。

3、鉴于此，我建议你这么做：不要着急见业主，就让中介去报价，880万，一次性付款。不要不好意思，脸皮要厚，第一刀一定要狠。

对方当然肯定不会同意，那你第二次报价：920万，贷款。

同时告诉中介，可以提前缴纳中介费或者押金。大型中介是不会收的，但这只是表明你一个态度，是争取中介去帮你砍价的手段。

4、先按照我说的去做吧，然后把对方的回复情况告诉我，再说怎么进行下一步。

5、记住一点，千万不要不好意思，不要怕挨骂。为了省钱买房，挨几句骂算什么？也不要在意中介的说辞，他们和谁都不是一头儿的，只想着尽快成交，至于到底多少成交价他们是无所谓的。

提问3：

我是河北人，在北京工作生活。春节前在老家市区买了一套两居室，本来是想办贷款的，但因为疫情耽误了。现在正在犹豫，如果贷款的话是不是会影响我在北京的购房资格？因为我很多年前在北京买了套小两居，在丰台区。春节前刚刚卖掉，买了300万。现在正在看房阶段，准备买个再大些的。请问有什么推荐的吗？谢谢。

回答3：

1、首先说一下北京的限购政策，外地人，如果有北京购房资格，那在外地无贷的情况下，只能在北京买一套房。因为北京在全国范围认房又认贷，所以只要有过贷款记录就算。

既然你卖掉了房，还没有买，还想贷款买。那就不能在外地有贷款记录。所以必须全款。

2、如果你具有北京买房的资格，那就能享受65%贷款的资格。300万资金，最大可购买850万左右的房产。

3、至于推荐的话，需要你进一步提出自己的具体要求和期望值。因为按照这个价格，在北京可选择的余地很大。

4、建议在星球中读一下我的《买房投资区域选择手册》《房产投资价值评分表》，对照目标区域和房源，很快就能做出选择。

未来的房地产市场，既有贵如黄金的区域，也有便宜如葱的地段。当初闭着眼睛买房都发财的阶段早就过去了，而且一去不复返。

今天要想靠买房投资来获得投资收益，必须掌握一定的方法论，必须学习研究和早日规划，否则必定跑输大盘。

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