房价洼地系列之一｜桃浦板块分析

那么先从普陀区价值洼地——桃浦板块分析，开始找房之路。买房主要是买地段，而地段的未来是建立在板块和区域发展的基础上，因此对目标板块现在、未来有清晰的判断，再分析小区、挑选房源才顺利成章。

桃浦板块

位置

普陀区西北部，主要位置是桃浦路以北，真北路以西，距离市中心相对较远。板块南临312国道和沪宁高速公路，西傍外环线，204国道横穿镇域东西；南北向的外环线、祁连山路、真北路把312、204国道、沪嘉高速、沪宁高速连接成四通八达的快速干道网络。

从桃浦镇政府经外环线至虹桥机场10分钟，至浦东机场45分钟，有10多条公交线从市内各角落抵达镇内。

产业

过去，定位“西北物流区”建设，修建大量仓储、大型停车场，特别是大型物流车辆众多，环境脏乱差，降低生活气息，1997摘除上海三大严重污染区的“紧箍咒”。

现在，转型升级，环境逐步改善。《加快推进桃浦地区转型发展行动计划》定位“打造总部经济为重要载体，二三产业融合发展且具良好生态环境的科技智慧城”，低端物流、制造业企业搬迁；参考纽约中央公园设计理念，建设占地750亩的桃浦中央公园，为桃浦板块再添城市“绿肺”，目前桃浦楔形绿地（一期）已建成，绿化面积72.52亩。

交通

板块交通便利，与江桥、长宁、万里、大华、上大等成熟板块相邻，拥有中外环线以及沪嘉高速、G2等高速公路。

轨交11号线贯穿桃浦，有上海西站、李子园、祁连山路、武威路、桃浦新村5个站点，15号线在建，未来板块内换乘站点上海西站。838、117、750等多辆公交直达静安寺、火车站等市区地点。

配套

生活气息相对较弱，除了桃浦镇中心生活配套比较齐全之外，板块其他大部分区域配套都有所欠缺。大型商业配套匮乏，主要依托“真如城市副中心”。

医疗资源不足，仅有一所综合性区级医院——利群医院以及桃浦镇社区卫生服务中心。

教育资源一般，板块内有同济大学西校区，紧邻万里板块晋元高级中学。

接下来找出桃浦板块的明星小区。

先从某真房源平台抓取桃浦所有挂牌房源信息，比较意外的是该平台之前月均在售真房源10万+，而从周一抓取的房源数据看，整体已调整至3.8万多套，推测可能是某家房源挂牌机制的调整，或是监管层对真房源网络检查力度加大。

在售房源小区分布

房源总数180套，小区合计41个，主要分布桃浦新村地铁站、李子园地铁站、古浪路附近；桃浦新村地铁站附近房源已到外环外，主要是20年房龄的老房子；李子园地铁站、古浪路附近房源仍在中、外环间；在售房源数前13的小区房源数119个，板块房源数占比66%；

Top13小区房源数和挂牌价

桃浦板块均价在51208，同进理想城均价垫底，主要原因是其物业类型非住宅，为酒店式公寓，16年成交均价主要在3.4万，因为住宅限购政策，加之是loft户型，在商住市场欢迎度较高。

Top房龄10年以内的房源主要有4个小区，主要在中外环间，目前属于地铁房、在售房源超过4套的小区只有恒盛鼎城圣都汇1个小区，该小区人车分流，板式一梯两户，靠近中环，离宝山大华板块近，小区挂牌均价已到6.6万；

另，3个小区：安居古浪新苑、祥和星宇花园、安居金祁新城，均价5.1万~5.8万，目前价格偏低的是安居古浪新苑、安居金祁新城，主要是政府动迁房、保障房，物业管理一般，品质较好的是祥和星宇花园，定位生态住宅，小区内应用管道纯净水、先进的智能化系统外墙保温系统等，挂牌价在5.8万；

这4个小区规划有15号线通过，地铁已于2015年10月全面开工，计划2020年12月建成通车试运营，通车后，交通便捷性将提升。

3、房源初选

结合小伏的需求：60平2房，不考虑外环外，总价300万，房龄15年以内；筛选小区，合适的有2个：安居古浪新苑、莲花公寓。

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面积太小的，居然连过道厅都木有了，不考虑。。。

根据总价和房源单价，在售房源楼层高层为主，朝向多是南北通透，找到3个意向房源，我建议小伏一定要现场看房，如果有中意的，可以进一步了解房本年限、上次交易时间，毕竟满五、不满五税费是不一样的，如果上次交易时间更近，增值税部分也能低点，当然，前提是这套房子，小伏看中了。

如果短期没有看中的房源，使用房源订阅功能或是找靠谱的中介及时推荐还是很有必要的。

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