南山重点旧改一览 深圳市南山将如何再次复制大冲“神话”？

如果要问现在的深圳，网红最爱的地方是哪，也许十个人里有八个会说：“万象天地”！华润操刀的万象天地曾经是一个城中村，万象天地连同周边的住宅、写字楼都是大冲村旧改的硕果。大冲旧改是广东省最大的城中村改造项目，建成后，也成了深圳旧改的一个“标杆”。也有人盛赞大冲旧改是深圳最成功的旧改。

在与万象天地相隔不远的华侨城，也有一个旧改牵动着大家的心，那就是白石洲旧改。南山区土地有限，房价长居深圳首位，想要在南山购置新房的人，都会把目光聚焦在旧改上。因此，白石洲这个旧改“航母”，自然非常引人注目。目前南山已入市/即将入市的新盘大多来自旧改项目，如深业鹤塘岭花园、万科瑧山海家园，这两个新盘都已经入市。香山道公馆已经动工，预计明年入市。

到2019年，南山区批准城市更新单元计划超78项，计划批准用地面积392公顷。大规模的旧改可以有效缓解居住用地的紧张，随着政府对旧改项目进度的重视，近年来也可以看到原本毫无动静的搁置项目终于有了声响，比如南苑新村旧改。

1、沙河五村旧改（白石洲旧改）——深圳旧改“航母”

沙河五村旧改（以下称为白石洲旧改）被称为深圳旧改的“航母”，原因无二，就是建面占据深圳旧改项目的前列，高达347.96万㎡。据开发商绿景中国公开的信息可知，白石洲旧改的开发周期约在8-10年，共分三期开发。

目前区域的周边新房只有深业鹤塘岭花园，二手房价集中在10-16万/平之间。

项目距离几百米就是南山区沙河小学，正在建设中，重建后的沙河小学教学规模为48班配置，总建筑面积约36061.25㎡，预计在2021年底建成交付使用。

主导：绿景中国

范围：深南大道、沙河街、沙河东路、香山西街、华夏街围合而成，涵盖城中村、住宅、商业等不同更新类型。

总建面：拆除用地面积约45.95万㎡。改造后计容积率总建面高达347.96万㎡，其中住宅125万㎡，商业、办公及旅馆业104.5万㎡，商务公寓112万㎡，公共配套设施6.5万㎡，容积率11.5。

最新动态：拆除工作已启动。

项目节点：

2019年6月，启动拆迁补偿协议签订

2020年10月26日，白石洲拆迁动工

预计2022年后入市

周边房价：10万-16万元/平

赔付标准：

1、外来人员建房或购买房屋，不区分首层及二层，拆赔比例是1：1，要求每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

2、老祖屋，指建成30年以上的单层或砖瓦房，拆迁比例1：3.5，可选住宅或公寓。

3、首层面积60%，可选择1：1的集中商业或办公楼，也可以选择1：1.2的商务公寓，另外40%的面积及二层以上含二楼阳台及飘出实体的投影拆迁比例是1：1.03，要求现状每栋480平米内选住宅，其余选公寓。

4、各村集体物业，按1：1补偿办公楼，如果择住宅或商务公寓，则和业主私宅补偿标准一致。另外，如选择货币补偿则一律以2.8万元/㎡计算。

2、南苑新村旧改——和木头龙同一批的旧改“元老”

2010年4月，南苑新村与木头龙、金钻豪园、鹤塘小区、华泰小区、龙溪花园、海涛花园、桥东片区，共同成为深圳城市更新首批8个旧住宅小区改造项目。直到2019年7月31日，南山区重启了南苑新村城市更新单元专规草案，并予以公示。至此，这个停滞已久的旧改项目再次启动。

项目位于南山区政府对面，附近长期没有新房入市，居民楼大多都是上个世纪的产物，旧改已是大势所趋。周边配套有南山医院、南山文体中心、南山图书馆、荔香公园、欢乐颂商圈等设施，交通上也较为便捷。

项目将采取TOD模式（以公共交通为导向的开发模式）开发，计划将居住、商业、办公和公共空间解决在600米之内的范围。可谓做到了功能性与人性化兼具的效果。该项目由1栋60F写字楼公寓、2栋30F-40F公寓、9栋33F-48F超高层住宅以及1所18班小学、1所9班幼儿园组成。

南苑新村周边二手房房价集中在7万元-12万元之间，建成年代大多在90年代至10年前，新小区不多，比较大的花园社区有西海明珠花园。五公里内有南山中加学校（私立）、南山第二外国语集团学府中学。

主导：万科

范围：位于南头街道，桃园路与南山大道交汇处东南侧。

总建面：44.9万㎡，容积率8.02。其中住宅22.02万㎡，商业3.36万㎡，办公5万㎡，商务公寓14万㎡，配套设施5230㎡，地下商业建筑面积5.1万㎡，规划停车位3450个。

最新动态：2020年3月，项目正式动迁。

周边房价：10万-12.6万元/平

赔付标准：南苑新村拆赔比达1:1.3，过渡时期的安置租金为每月90元/㎡，搬家费3000元。

3、能源工业小区旧改（万科瑧山海家园）——麻雀虽小，区位甚好

2020年11月，万科瑧山海家园获批预售许可证，并在住建局官网公示，本次备案260套住宅及47套商业，均价10.6万。

万科的这个项目来自于能源工业小区旧改，周边都是住宅，整体而言居家范围比较浓重，因为靠近尚在开发的前海片区，商业还未成规模。交通方面，项目临近月亮湾大道、东滨路等城市主干道、快速路，在两个地铁站之间，算是相当便利。

整体来看项目所处区位并非传统的中心区域，但相邻板块均是发展潜力大，开发体量大的前海片区。前海的发展是以产业为主，住宅是比较稀少的，近前海的住宅区想必会大受欢迎。目前项目周围小区均价都在11万以上，且大多是2005年建成的，备案均价10.6万的万科瑧山海家园会受欢迎也不足为奇了。

值得注意的是，项目紧挨南山实验集团南海中学。南海中学虽不是南山头部学校，但在近几年的中考中成绩不错，曾出过中考状元。

主导：万科

范围：位于南山街道荔海二路与前海路交汇处西侧。

总建面：6.3万㎡，其中住宅5.53万㎡，商业、办公及酒店合计4340㎡，公共配套设施3350㎡。

周边房价：9万-12万元/平

最新动态：2020年11月已获批预售许可证，均价10.6万/㎡推260套。12月7日公正摇号结束。

4、南山村旧改

南山村有800多年的历史，它是南头半岛三大旧村之一，也是深圳最古老的村庄之一。和白石洲一样，它也是许多“深漂”的深圳第一站。

南山村地处联系前海、后海两大中心区的空间发展轴带上，区位交通条件优越。位于9号线延长线前海路站附近。教育方面则稍欠缺一些：周围并没有南山头部学校。

从旧改总平面布局示意图中可以看出，未来可能会建造13栋超高层住宅楼，其中只有1栋为59层，另外12栋为65层，商务公寓也多为44层或49层。

南山村旧改目前进度比较缓慢，仍在谈判中，村内已经张贴了旧改的宣传海报，也许旧改真的不远了。

主导：大族控股集团

范围：项目位于深圳市南山区南山街道南山村旧村片区，东临南新路，南临东滨路，西临前海路，北临南园村。

总建面：121.7万㎡，其中住宅61.6万㎡（含保障性住房7.7万㎡），商业、办公及旅馆业建筑39.3万㎡，商务公寓16.8万㎡平（含人才公寓33690㎡）。

周边房价：8万元-15万元/平

5、向南村旧改

主导：恒大

范围：位于南新路与桂庙路交汇处。向南村旧改分为向南一期（东至南山大道，南至海德二道，西至南新路，北至桂庙路，地铁11号线南山站）和向南二期项目（东至南新路，南至桂庙路，北至学府路，西至前海路）。

总建面：一期：35.86万㎡，二期：87.7万㎡。

最新动态：签约谈判中。

周边房价：6万元-11万元/平

6、大新北旧改

大新北旧改是恒大在南山的第一个旧改。

项目西面靠近大兴土木中的前海，聚集大体量的商务、商业空间，以及高密度的轨道交通规划，定位为深圳的核心区之一。

主导：恒大

范围：紧挨着卓越九珑，西至大新街，南至桃园路，东至南新路，北至荔园西路。

总建面：38.6万㎡，包括一座多元业态复合购物中心，其上盖1栋甲级超高层地标写字楼、6座超高层精品住宅，还有文物保护建筑、公共配套等。

周边房价：8-10万元/平

最新动态：一部分楼栋已拆除，一部分空楼待拆除

7、田厦南新路西片区旧改

项目于2006年9月列入深圳市城中村（旧村）改造年度（第一批）计划，2019年12月实施主体确认为卓越和田厦实业。是卓越集团在南山主导开发的首个旧改项目。

项目周边配套已经相对完善，附近有南山欢乐颂、天虹、沃尔玛、家乐福、人人乐等商场，还有南山文体中心、图书馆、文化博物馆以及南山第六人民医院等市政配套。

主导：卓越田厦

范围：位于南头街道，南新路和桃园路交汇处西北侧。

总建面：38.01万㎡。其中商业面积高达30万平，而住宅仅7万平米，户型面积约90-115平米。

周边房价：8-10万元/平

8、珠光村旧改

主导：京基集团

范围：北邻留仙大道，东临平南铁路，西南临珠光路。

总建面：总建筑面积为46.35万㎡，其中住宅26万平方米，商业、办公及酒店合计13.32万平方米，商务公寓5.6万平方米，公共配套设施1.42万平方米。

周边房价：7万-11万元/平

9、南水工业村旧改

主导：深圳新世界集团

范围：位于南山区蛇口街道，蛇口工业五路与沿山路交汇处。

总建面：总建筑面积30.4万㎡，容积率为4.95。包括住宅建筑面积13.25万㎡、商业、办公及酒店建筑面积2000㎡、商务公寓5.5万㎡、公共配套设施建设面积6130㎡。

项目由15栋建筑组成，涉及5栋超高层住宅、2栋公寓、1栋保障性住房、7座别墅组成，规划住宅、商业、办公、公寓等多种业态。

最新动态：项目工地已封顶。

周边房价：9.5万-15.5万元/平

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