楼市暴跌，万亿烂尾，印度面临绝境

房地产，是印度的支柱产业之一，和中国很像。

印度总理莫迪，在2015年6月发起“全民有房住”计划，要在全国城市造2000万套房，农村建3000万套房。

让13亿人都有房？很大胆，很牛逼，很那什么。。。

印度城市化率非常低，2015年，才有30%左右，比非洲很多国家都低。

人口13亿，低到发指的城市化率，这就吸引了1.3万亿美元热钱进入印度房地产市场，都想进场捞一把。

印度楼市，在政策和资本助力下，开始暴涨。

2016年，孟买房价收入已经蹿到了全亚洲第二，仅次于香港。

拿印度之光孟买来说，1975年，一套300平的公寓楼为60万卢比，2016年，已经涨到了3亿6千万卢比，40年，涨了600倍。

很多中国企业也生怕错过些什么。

万达，在印度投资100亿美元，想在商场附近建造5个产业园区。

碧桂园也买了1440平米的土地。

大家都眼望远方满怀希望，都希望印度成为全球最牛逼的发展中国家。

然而。。

2020，新冠席卷全球，4月印度确诊才1000多例的时候，我写过一篇印度疫情的文章，说印度绝对爆发。

印度，果然也没让人失望。

8月22日，印度确诊近300万，疫情已经成指数级增疯狂爆发，连续25天日增病例都在5万例以上，成为世界日增病例最多的国家。

我再次把话撂这，未来，印度确诊会超过美国成为全球第一。

疫情不断攀升，印度经济，受到严重打击。

其实近年，印度发展已经遇到瓶颈，经济增速持续放缓，印度政府急得火烧眉毛，开始持续放水。

2019年，印度疯狂降息6次，降息幅度全亚洲最大。

2020年上半年，又连续降息3次。

但是，好像并没有太大的效果。

失业率依然暴增，通货膨胀依然上涨。

印度卢比兑换美元，从5月开始已经暴跌近20%，很多外国投资者望风而逃。

为了防止货币继续暴跌，阻止资本出逃，印度宣布：禁止印度人向海外汇款买房

咦，听着怎么这么耳熟。

由于多方强烈的不确定性，严重打击到了印度楼市。

据统计，2020年第二季度，印度8大主要城市的房地产成交量平均暴跌81%，其中：

海得拉巴下跌86%；

金融中心孟买下跌85%；

首都新德里下跌81%。

新房就更惨不忍睹，根据根据报告，德里NCR，孟买和海得拉巴的新房发行量分别环比下降了80-95％。

房价

其实印度实际住宅价格，从2017年，就开始跌了。

根据彭博、路透社，仲量联行预计，未来印度房价，将出现10年以来最大暴跌，各地的房地产价格可能会下跌10-20％，土地价格可能会下跌30％，甚至更高。

二手房

由于对形势的恐慌，全印度的转售房二手房市场价格，最高已经跌到25%。

拿印度最贵房地产市场的孟买来说，曾经估值达到8000亿美元，相当于印度股票市场总值的43%和GDP的29%。

但是现在，因为强烈的不确定性，让投资者纷纷撤资，孟买楼市，将面临大规模挤压。

租金

租金方面，印度大城市租金纷纷出现20%--25%的大规模下跌，特别是孟买和新德里。

位于孟买BandraWest黄金地段的3BHK公寓，曾经每月租金从未低于90,000卢比。

现在呢，即使下跌30%，租到60000卢比都没人要。

房企

最急的，还要属房地产商。

之前，印度开发商可以空手套白狼，只凭一张预售广告就从购房者拿到钱，凭着项目再拿到贷款，爽歪歪。

再说白点，这一招，就是跟机智的中国人学的，跟卖楼花差不多。

因为房地产暴涨过热，形成巨大泡沫严重影响到印度金融。

2017年，印度政府推出最严厉信贷监管政策，要求开发商，必须把70%的资金存入指定账户，不允许随意挪用。这就提高了预售的门槛，提高了房地产服务税。

让房地产商的开发成本大幅提升，房企苦不堪言，利润急剧下降。

而且，由于经济不景气，印度不少金融机构陷入钱荒状态，依靠这些机构贷款的房企纷纷出现债务暴雷，造成大量项目烂尾。

一个月，就有115起和房地产相关的破产申请。

据报道，仅仅印度的7大都市圈，就有近60万房产项目陷入停工烂尾状态，售价规模达到4.64万亿卢比。

开发商面临房价下跌，销量急剧下滑，存货积压严重，现金流极度吃紧，又贷不出来款的局面，很多开发商开始因为现金流断裂而破产。

印度最大房地产公司之一的Sobha一季度利润暴跌93％。

房企，必须要有现金流，这是开发商的命。

现在这个局面，想等大环境好经济再蹭蹭蹭往上涨，到时候大家都来买房的幻想，已经不现实。

而且，对刚需老百姓来说，现在他们要面临的是更巨大的不确定性，失业风险，通货膨胀，货币贬值，即使本来想买房，也得犹豫犹豫下。

对房企来说，想活下去，只能降价出库存。

不是一般的降，要狠降！

印度的大型房企，比如Lodha，Kalpataru，PiramalRealty等都开始断臂求生的降价打折模式。

很多豪华改善项目，已经降价了20—30%。

对于刚需项目，不仅降价打折，还得送赠品，免征商品和服务税、印花税，还有多项补助计划。还能延期付款，所有开发商都降价了。如果您全额付款，再给你来个折上折。

只要您买，啥都好说。

最后

目前，印度楼市、工业生产，商业活动和新订单，消费者信心指数，失业率这些硬数据都在遭遇重挫，服务业和制造业活动指数也遭遇了让人难以置信的下跌。

印度经济，将会严重衰退，之前印度的经济增长，更多的是严重依赖美元债务。

而现在，印度的国家债务暴涨到了危险边缘。

据预计，未来，印度的政府债务占GDP的比重将升至84.5%。

目前印度外汇储备为4900.44亿美元，但是现在印度公共债务就增加到了1.17万亿美元，占外储的250%。

巨额美元债务要按期偿还。

近日，国际三大评级机构纷纷调降了印度的主权信用评级，将评级调整成“负面”，标准普尔表示，印度经济正陷入严重困境。

如果2020年底前疫情出现二次暴发，印度经济增速将掉到-7.3%。

如果发生资本外流，印度，将发生严重的经济危机。

但是，印度总理莫迪好像不急的样子。

据报道，莫迪和日本首相安倍将进行印日领导人的年度峰会，将在9月初举行会晤，讨论印度日本如何进一步扩展战略和贸易合作。

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