宝安“全现房销售”宅地上线，深圳现房销售时代即将来临？

继上月宝安宝中宅地挂牌，今日宝安区再次上线一宗巨无霸宅地（A219-0080），并进一步更新出让条件，为市场带来积极信号。

具体来看，除继续执行土地定价权回归市场的“价高者得”出让规则外，今日挂牌的宝安机场东地块还同步放出了住宅“全部现房销售”的新规定。

以招拍挂市场为切入，回归市场，回归更健康高质量的房地产新发展模式正于深圳步步推进。

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重启全现房销售

现房销售模式被视为解决房地产市场“交付难”问题的有效途径，将有效规避过去期房销售中存在的烂尾和房屋交付质量问题。在此之前，住建部也已多次喊话“有力有序”推进。

如此背景下，宝安区今日挂牌地块提出的需“全部现房销售”意义重大，或开启深圳的现房销售时代。

事实上，在此之前，深圳曾推出过2宗现房销售宅地，一宗为去年8月份，中铁联合能建拿下的宝中A001-0212地块，现已开发为中铁能建阅臻府项目，但不同于全部现房销售，彼时地块的出让条件仍为“竞现房销售面积”，最终该地块也以3.55万m²的现房销售面积被企业斩获。

另一宗时间则更早，为2016年由金茂和电建联合拿下的龙华地块，后开发为金茂府。金茂府也成为深圳乃至全国首宗“现房”销售试点项目。

如今，在高层的密集战略喊话下，作为先行先试的深圳，重启现房销售必然是大趋势。值得一提的是，北京、上海、广州其他一线城市亦在积极开展“现房销售”工作。

不过也正如一位房企人士所提到的，现房销售对于开发企业的资金实力、地方财政收入等都提出了较高要求，现阶段全面推行的可能性不大，更大概率还是找试点项目逐步推进，最终实现全面覆盖，但这个过程要多久不好说。

“相较于预售，现房销售开发周期更长、资金占用更多，导致财务成本高，回收周期长，对于企业而言肯定是有压力”广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉亦对此表示道。

不过在他看来，开发企业可以通过做一些高溢价产品，一些适配改善型需求的产品来提升利润空间，关键还是在于产品的打造上。

“除此之外，还有一个更重要的原因，即市场本身对现房销售需求的增长，对比期房，无论是央企、国企还是民企，购房者都在担心是否会交付延迟，抑或是交付时可能货不对板、交付品质下降等，反映到市场便是现房销售的增长，所以对于企业来讲，也可能会去做一些现房项目，并不完全说企业就是被动的去做”李宇嘉补充道。

值得一提的是，因楼市环境仍保持低迷态势，在售项目流速较缓，就现阶段来看，愈多项目也已开始进入现房、准现房状态，并借由确定性优势发声。

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挂牌地块大概率兜底成交

看回地块。

今日挂牌的A219-0080宗地为深圳年内上线的第三宗宅地。

宗地位于机场东附近、兴围地铁站东北侧，横跨福永、航城街道，起拍总价66.65亿元，折合起拍楼面价约2.3万元/m²，不受“70/90户型”政策限制，无配建，因采用“价高者得”竞拍规则，也无最高限价，建成后不限售价。

参考地块周边的次新盘星航华府，目前挂牌价主要集中在“5字头”，近期的成交均价则约4.5万元/m²水平；结合机构监测数据，整个航城板块当前的二手房成交均价也在4万元/m²出头。

基于如此价格环境，虽地块不限价，但业内人士分析大概率也是底价或接近底价成交。

事实上，在地块的竞买申请人主体资格要求中有一条指出，竞买申请人须为具有国内（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的中华人民共和国境内注册法人企业，可以说基本将竞买对象圈定在了深铁集团，而更大概率底价接手。

结合现房销售的趋势，或也正如李宇嘉在采访时提到的“现房销售是房地产新发展模式的一个重要组成部分，对于深圳来讲，探索过程中得有试点地块，相对应国企也更容易被要求承担这个任务。”

“考虑到开发商资金链问题，在推进现房销售过程中，政府方面事实上也需要提供更多政策扶持”。

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低密大盘，但或面临噪音问题

数据来看，地块总占地去到18.2万m²，规划建筑面积约29万m²，涵盖二类居住用地、公园绿地以及交通用地，其中住宅部分的规划建筑面积约27.25万m²，整体容积率仅1.6，属深圳少有的巨无霸低密用地。

此外由于地块位置上靠近宝安机场，该宗地也被暂命名为机场东车辆段上盖物业开发项目，对规划设计提出较多要求。

值得注意的是，一方面是距离机场过近，与机场跑道的直线距离最近仅约2公里，另一方面，地块还同步临近107国道和京港澳高速，噪音问题或无可避免。

于规划设计要点中，出让方也明确指出需通过优化建筑布局、房屋使用降噪材料等工程技术措施，减少噪音影响。

如处理好噪音因素，低密度的大盘，搭配同步规划的大片公园绿地，且又是现房，对于意向板块的购房者将具备一定吸引力。

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