限价下，在核心区买房还有多少赚头？

上周，在某热盘开盘现场，速递菌发现一名大学生还没毕业，无工作，但丝毫不影响他想要买房的决心，心想现在买套房也算投资，就算以后回老家工作也能卖掉、赚一笔。

“反正跟着市场行情来，感觉价格差不多就卖了，不管赚多赚少，反正我是赚了”。相信市场上仍抱有同样想法的人不在少数，据不完全统计，上周南京约32家楼盘开盘，竟有近半数基本售罄或售罄，不仅是一二手房有价差的项目，甚至部分不温不火的板块楼盘也卖的有声有色。但是你有没有想过：

有价差楼盘能带来的收益，是否真的就符合你的预期？

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来看看现在投资二套房，你需要面临什么：

1、目前，大部分楼盘首套房利率主流为5.65%（LPR+100BP），二套房利率则为5.85%（LPR+120BP）。

备注：（1）标蓝为基点下调，标红为基点上调；（2）各家银行政策随时有调整，数据仅供参考；（3）如有错漏，欢迎指正。

2、热门板块首付门槛要么首付5成起，要么8成起；并且越来越多的热盘推出升级装修包，基本必买。

3、南京市规定，新认购的商品房，拿证3年内不允许上市交易。现在购买期房，也就意味着至少要在手上放5年无法变现。

4、楼盘的贷款审批趋延，接力贷、信用贷等方式被取消，比如即将开盘的紫金悦峯就明确取消了接力贷，基本借老人无房资格的家庭，只能全款才能买房了。

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不仅如此，很多初级的买房投资都盲目相信明面上的一二手房价差，并没有进一步算下限售期间的持有成本、实际收益。

事实真的如此吗？假设A先生投资二套房，有房有贷的情况下，买到一套建面约98㎡户型，无装修包，现房交付。理想情况下，只要满足限售持有期3年就能交易。按照业内对持有成本的计算公式：利息支出+税费成本+机会成本-租金收益，粗略计算下：

利息支出：二套房只能贷到房屋总价的2成，纯商贷+30年+等额本息，即约60.4万。按南京主流银行二套房贷利率5.85%（LPR+120BP）估算，贷款第3年时提前结清（默认下款比办证时间早2个月），此时缴纳的本息合计71.64万，其中支付利息至少约11.2万。

税费成本：二套房面积＞90㎡，契税按2%算，即60388元，另有维修基金（电梯房按120元/㎡算）11760元。共计7.21万元。

机会成本：约241.55万的首付款单纯去买稳健理财，按目前最高4.3-4.5%收益估算，3年最多可有33万收益。

租金收益：恒大龙郡约90-100多㎡房屋整租需3180元/月，3年即11.4万。

3年后，A先生这套房的持有成本为40万，也就是说，3年后，这套房最少要卖到约3.6万/㎡才能回本。

另外，速递菌也计算有房无贷情况下，五成首付，3年后则需要卖到约3.8万/㎡才能不亏。一比较，目前最高成交价才3.78万/㎡。链家数据显示，目前片区内中南山锦花城同面积段新近成交价都在3.3-3.4万/㎡左右。

不仅如此，未来2-3年左右，誉峰苑、招商正荣东望府等一大批次新房即将上市，届时板块二手房库存也不会少。但是配套不能及时兑现的情况下，究竟会有多少人进驻就值得商榷了。

当然，本文不是唱衰紫东核心区，毕竟限价3万/㎡的新房要远比市面上很多楼盘都要香，比稳健理财的收益要高。但是买房人也要注意到买房，你拼尽运气、全家出动秒杀了90%的其他客户买下的房子，已经不如2016年之前那般赚钱了。尤其是在很多非核心区板块，要更加谨慎。

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