深圳楼市：回迁房能买吗？听听专家怎么说

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1、会员提问：大东老师，之前跟您咨询过罗湖深业东岭，您说可以考虑，但现在有几点疑惑需要三叔指点：

1）一期是回迁房和商品房是不是还是有区别

2）目前学位是翠园，但小区内正在建一所九连贯的学校，最迟明年秋天就要正式使用了，是不是意味着其学位以后就不再是翠园？如果真是这样，像45平的房住着也不舒适，作为投资是不是空间也很有限了，现在房价已经是8万左右了。

另外，您之前推荐的泊林花园，7万左右，可以入手的理由是什么？今天中介又带看了盐田的佳兆业新房，88平424万，2023年交房，觉着太远住不上，租的话好像租金也不高。

我现在的需求就是，因为怕以后更买不起，想着先淘一套现在好租以后好卖，小一点的也行，但像40多平的1室1厅以后好出手吗？初次买房，现在看的房越多脑袋越懵，求大东老师指点，谢谢！

答：会员你好！

一.怎么说呢，回迁房和商品房价格是不一样的。回迁房的素质和人群相对杂乱一些。不过有红本，在附近工作，资金量也不多，买也没问题。建成之后也是商品房，和开发商签约就没问题。

二.不会。正在建的一所只是解决了学位的紧张问题，好的学校一样还是有价值，只是需求可能没有以前这么旺盛。

泊林花园在罗湖算次新了，近地铁，对学位没有太高要求，是个不错的选择。

盐田太远了，这边度假养老还可以，或者附近工作。

核心区的一房没问题，偏远一点的，没有地铁的不建议买。

建议在工作的附近买，先上车。

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2、会员提问：大东哥，手头资金2户湊买200平大户型好，还是买100平以后好卖？观点1买越大赚越多，银行杠杆用更多，不过月供压力也大；观点2买小流动性好，老师指教。近段看香蜜湖翠海花园，中旅国际带学位均价19万，远超福田8万均价，是否泡沫大？碧海富通城，华丰，中信湾上六座均价10万，飞机噪音好大，以后航线有可能变更？感觉泡沫也大。现阶段投资1000一2000万的总价，是否只适合打新，有什么好的介绍？亲戚拉我去投资可优惠的回迁房，西乡宏发前城二期，有投资前景吗？

答：付费会员你好！如果是改善自住当然是面积大一点好，投资当然是100平左右的好。

翠海花园、中旅国际学区好，有一定的学位溢价，对于有读书需求来说泡沫不大。纯投资来说，有风险。

碧海片区还有利好空间，飞机噪音对房价的影响不大。这个总价，建议先尝试打新。

回迁房没有名额还是可以考虑一下的。宏发前城二期一般。

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3、会员提问：东哥。我小孩后年要上小学，有中介推荐我们买福田碧海云天的210平房子，不知道他们的学位明德实验碧海校区怎么样？学位加自住值不值得入手？未来的增长空间怎么样？

答：会员你好！碧海云天环境还不错。

明德碧海，2015年接管碧海小学；2016年才设立初中部，2019年第一届中考，成绩看还不错。但论绝对值，还并不是特别起眼。

不过和明德香蜜校区是统一管理，师资也互通，未来看是有潜力的。

4、会员提问：感谢大东老师的回复，还有一些问题想请教。如果我们买套南二外海德学校的学位房，继续住在深圳湾呢？但是南二外的入门盘都超豪宅线了要八成首期…您觉得还值得入手吗？而且小孩已经三岁半了，现在入手到入学肯定不满三年，加上谣传说南二外就算是买了房也不一定能录取，有这说法吗？如果不考虑南二外，纯投资的话建议买二手的光明吗？您看好深圳湾学校吗？我是付费会员。

答：付费会员你好！

一、如果重视教育，当买个学票，值得的。因为学位紧张，积分每年攀升，是有可能上不了，需要提前买。

二、纯投资光明短期可能会横，需要做好中长期准备。

三、深圳湾学校偏西方化教育，如果孩子未来出国还是可以的，论成绩当然不如传统学校。

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5、会提问：老师您好！之前想打海岸城，但没打到，现在也开始在淘次新盘。所以我们主要在宝安和福田、坂田、南山。家庭无房无贷，计划入手700万左右的房子。这几天去踩盘，想向您请教一下：考虑到通勤，首先考虑宝安中心区的翻身、还有福田、西乡、碧海，自住兼投资，希望能跑赢大盘。

一、翻身附近的海滨广场1期68平改的小3房，540万。优点：近地铁口，幼儿园和小学中学的学位不错（海滨中学和滨海小学），穗莞城轨站就在三期后面。缺点：周围都是农民房，楼梯房居住体验不佳，老破小怕跑输大盘。卡罗社区的基本都是在50平，不适合大家庭居住，花样年华郡的两房基本都在750万左右了。周围好一点的小区，3房的都是780万以上，表示很惆怅。

二、富通：2房77平，600万。优点：稀缺户型，次新房，学位没有那么好，备选

三、碧海：三期基本都是复式，看您之前说不建议选复式，为什么呢？然后在碧海小区里，我在线上平台找不到700万左右的2房，而且小户型的房子非常少，为什么呢？您推荐的中信湾上六座和圣拿威，都没有极少有2房放出来。

五、坂田的万科第五园：71平，2+1房，590万，小区的绿化非常好，很适合居住，去福田很近。但我的通勤不方便，学位一般，也考虑到潜力方面，所以放弃。

六、南山西丽：桃源村2期和3期在踩盘中。

七、福田：梅景地铁站附近的也在踩盘中。

是否还是持续打新，对于年底或者年初有没有西部、福田、南山的新房子呢？本来以为无房无贷的房票能打新，但对于毕业不久的我们，最近的万科按社保年限排名，心都碎了一地。

答：付费会员你好！

1、宝安海滨广场，1996年建，没有电梯。这种老破小不建议买。

2、富通V都会，次新房可以考虑。

3、没有说不可以，只是说复式流通性没有平层好，自住喜欢的话我觉得可以考虑。

5、万科第五园可以考虑。

6、桃源村，盘大，宜居，但学位一般，总体较平庸，不如看看松坪村。

7、700万左右还可看下红山上塘，具体的房子详见会员内部分享给你的楼盘。

宝安区：满京华云著华庭、珑湾、新世界松风明月、万丰海岸城*、清平华府。

南山区：丹华公馆*、汇城茗院、深铁懿府*、中泰印邸、临海揽山御园、深业鹤塘岭、香山道公馆。

龙岗区：信义嘉御山七期*。

罗湖区：京基水贝洪湖苑一期*。

龙华区：深国际万科和颂轩*、尚誉红山里、万科启城家园。

坪山区：和城里。

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