定向生背景下，牛小对菜小的虹吸效应以及投资机会

上周末，网络上对于定向生比例扩大至70%的预期展开了激烈讨论。其中有一个比较有代表性的观点，就是在定向生比例扩容的背景下，牛小和菜小混杂的初中片区中，牛小出来的生源将占据绝大部分定向生名额，考出相对较高的名校录取率，并对菜小形成虹吸效应。因此生源混杂片区的牛小，将成为以后学区房中的大赢家。

那么，岛内外各大板块，都有哪些片区符合这个条件呢？最为典型的例子，便是今年中考的大黑马——厦门音乐学校。音乐学校作为一所九年一贯制学校，初中部生源来自音乐学校小学部和乐安小学两所学校。而在这两所小学中，音乐学校小学部相对于乐安小学毫无疑问占据绝对的优势。因此未来音乐学校初中部的定向生名额将基本被音乐学校小学部垄断，音乐学校小学部未来的名校录取率将非常惊人，并因此成为岛内顶级小学。这对于音乐学校小学部对口的湿地公园TOD、国贸蓝海、新景缘等楼盘，毫无疑问构成重大利好。

此外，岛内东部四校所覆盖的片区也符合这个条件。在初中多校划片的前提下，拥有牛小的片区将在定向生录取上占据绝对优势。比如二实小展城分校对口的海峡国际、联发滨海名居等项目，大同小学岭兜校区对口的保利和悦东方、华尔顿1275、大洲国际龙郡等项目，以及外附小洪文校区对口的中海国贸上城、万科金域蓝湾等项目，都将成为岛内的顶级学区房。

在岛外，也有不少这样的片区。比如集美新城的诚毅中学，初中生源分别来自杏苑小学和园博学校。目前网传杏苑小学是集美新城成绩最好的小学，未来诚毅中学的定向生名额，大部分毫无疑问会被杏苑小学的毕业生占据。所以除了集美外国语之外，生源纯粹、在定向生录取上占据优势的杏锦路三角片区，也会成为集美新城的顶级学区房，利好国贸天悦、国贸天峯、国贸鹭原、龙湖春江郦城、水晶地铁公元、联发时代天境等项目。

此外，集美环东板块的美山中学，也是这样的片区。美山中学初中招收美山小学和曾厝小学两所小学的生源，美山小学生源非常纯粹，而曾厝小学外口生源可能会较多。因此未来美山中学的定向生名额，也会基本被美山小学的毕业生垄断。因此美山小学对口的中旅海玥、中海厦门东湾、海上五月花、招商海德公园等项目，也会成为岛外一流的学区房。

除此之外，翔安南部新城中心区也适用上述的逻辑。目前南部新城中心区所有的商品房校区都是在双十和翔城二者之间按1:1多校划片，并且根据远期规划，科技中学翔安校区和未来南部新城中心区新建的初中大概率也可能加进来一起多校。南部新城的商品房在初中录取上是一致的，因此未来小学的强弱，将起到决定性因素。南部新城几所相对实力较强的小学，将占据大部分定向生名额。

根据目前南部新城中心区小学划片的方式，可以看出实小翔安校区、翔城小学和金海第二小学是相对较强的三所小学，而金海小学和竹浦小学则是相对较弱的两所。因此在未来，直升实小的建发书香府邸、国贸学原，直升金海二小的保利和光城悦、金地峯上，直升翔城小学的天合嘉苑、融创东南府、融侨铂樾府、中南青樾、水晶合院等楼盘，以及可以摇号实小的国贸天成、国贸远洋天和、后村TOD等楼盘，将成为真正意义上的岛外顶级学区房。

当然，硬币的另一面，便是菜小对应片区的商品房，价值将因为牛小的虹吸效应而衰减。比如竹浦小学和金海小学对口的楼盘，以后就会被南部新城其他项目虹吸，从而在教育属性上处于相对较弱势的地位，进而与三所牛小对应的项目拉开价差。而马銮湾的北附思齐片区，也会产生这样的分化：北附思齐小学部因为生源较纯粹，将占据大部分定向生名额，因此对新阳西四大盘构成利好。而延奎孚中央分校则会因为外口生源较多，在定向生的竞争中处于弱势，进而利空其对口的楼盘。

但是，牛小虹吸菜小的逻辑，需要加上一个前提条件：菜小的水平只能是相对于牛小菜，不能差的太离谱，否则会拖累到对口初中的成绩表现，进而把牛小也一起带沟里。一是因为初中的学习氛围，对于孩子的学习成绩影响是巨大的。如果因为菜小生源大规模涌入而影响学习氛围，那么即使有定向生的优势也白搭。二是因为定向生相对统招生的录取分数线差异是有最低要求的，即不超过25分。如果学校整体实力过差，即使在校内名列前茅，如果达不到定向生的最低控制线，那么也照样享受不到定向生的优势。当然，牛小本身也要具备一定的绝对实力，不能是矬子里拔将军。否则就不是牛小虹吸菜小了，而是周边生源纯粹的九年一贯制学校把牛小和菜小一起虹吸了。

这里有个典型的例子，便是马銮湾的海沧中学。海沧二实小虽然相对新江中心小学占据巨大优势，但新江中心小学外口生源数量太过庞大，因此也影响到了海沧中学的成绩。况且海沧二实小对口的商品房价格普遍在2W+，与双十海附庚西分校4W左右的新房价格相比，在商品房生源上也存在差距。因此尽管海沧二实小可以虹吸新江中心小学的定向生名额，但更大的可能，是双十海附庚西分校对整个海沧中学板块形成虹吸效应。乐活岛板块会强者恒强，而灌新路板块则在虹吸效应下拉开与乐活岛的价差。

当然，上述的方法论，在选房逻辑当中也只是细枝末节，切不可把对口小学的价值在整个房产价值中的占比看得过重。未来对房产价值占据绝对主导的，仍然是居住属性。

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