土地流拍、板块林立，2023年的肥西楼市路在何方？

2023年开年后，合肥主城市场热度不断提升，无论是新房还是二手房，行情都在不断看涨，尤其是市场和政策端的不断发力，土拍表现也是非常优秀。三县市场中，肥东先行一步，上市的地块全部成交，除了还没有发力的长丰，肥西上市的3宗土地中2宗流拍，虽然土地质量不佳是一个因素，但是整体肥西市场的行情不断走低也是一个客观的事实。近期就有网友私信探长，让探长谈一谈肥西市场在2023年将会有何表现。首先很感谢网友的认可，探长今天就跟大家简单来聊聊，有不足的地方还希望大家能多多包涵。

我们先来说说一级市场，在去年合肥的土拍中，有多宗地块流拍，房企对于市场的不确定反映到了土拍上，对于2023年的首场土拍，政府推地的节奏以稳为主，热门区域优质地块，且数量也较保守！

但是，本次土拍也有流拍地块。

据此前消息，肥西原定出让包括肥西县FX202302号商业地块在内的4宗地块，但是场次安排中，肥西仅有两宗地块，其余两宗肥西县FX202304号地块、肥西县FX202306号地块未出现在场次名单中，或已流拍！

此前，合肥一直以“西”为贵，但是从本次的土拍中可以看到，房企的这种观念在转变，不仅瑶海的热度直追滨湖，肥东的热度也在超越肥西，毕竟本次肥东出让的三宗地块全部成功拍卖！

壹-14宗宅地超1245亩！肥西2023年供地计划曝光！

今年肥西的土拍市场与去年大不相同，去年也就是2022年肥西在1月初就发布了公告，一次性推出8宗、共707.58亩涉宅用地，而再往前2021年肥西一共只供应了632.26亩土地（不包括皖投的两块引江济淮定向销售用地），对于一向惜地如金的肥西县称得上大手笔。

随后肥西全年也是进行了9轮、超2000亩土地供应。

时间到了2023年，肥西虽然没有像去年一样早早的土拍，也是公布了第一批土地供应计划，而仅第一批就有2016亩，超过了2022年全年数量，更是2021年的3倍还多，包含了紫云湖、泛高新、泛经开和滨湖西板块。

其中，华南城片区5宗，北雁湖板块2宗，滨湖西板块3宗，翡翠湖东1宗，上派老城中心1宗，紫蓬镇1宗，繁华大道西1宗。

不难看出，华南城片区仍是肥西目前供地的主流区域，大片开荒之后，后期将形成一片较为成熟的居住区域；而供地量仅次于华南城片区的滨湖西板块，继续在“填充”板块内的空白区域，逐渐“满格”。

来看具体信息：

滨湖西板块：周边目前新盘较多，光明悦一期二期、邦泰滨湖未来以及金辉云缦熙境均在售，价格1.4-1.7万元/㎡不等，已经交付的为该板块首批新房高速时代御府以及旭辉滨湖江来。板块有合肥八中教育集团铭传高级中学及复旦大学附属儿科医院安徽医院、地铁3号线延长线（在建）等典型配套。

紫蓬镇：靠近紫蓬山风景区，周边目前唯一的商品房为文一名门森林语，已经进入交付阶段。地块周边以高校为主，以及高校衍生的各类商业街，斜对面即为紫蓬镇镇政府，基本的生活配套较为成熟。

北雁湖板块：北雁湖板块一直以靠近高新区而热度不减，每每供地也是吸引大批房企抢夺。上一批次的两家楼盘为龙湖御湖境和伟星印湖湾，陆续入市销售，价格已突破2万元/㎡，户型也是越做越大，以改善为主。

繁华大道西：周边早些年已有东冠繁华逸城以及禹洲天玺、文一名门绿洲等已交付入住小区，交通上，有繁华大道、玉兰大道等主干道，距离经开核心区不远，往东有中环城、大学城商业等配套，不过地块近距离来看，厂房还是较多，环境有待改善。

翡翠湖东：片区的通和FX202270号地块，案名可能是伟星通和翡翠印，今年预计会入市销售，市场接受度如何，将会有现成的“参考”。

华南城片区：作为肥西目前土地供应的主力，此次该片区一次性拿出5宗居住用地，以华南大道、周公山路为主线，开发用地超过460亩，容积率均在1.0-2.0之间，后期大概率也是会规划高层小高层产品。

而就目前来看，板块已经聚集了万瑞拾光林语、万瑞林语光年、保利紫云、紫云云起等新盘，价格基本上集中在1.4万元/㎡上下，毛坯销售。

板块内的商业配套目前还集中在北边华南城，其他还有华南城小学、在建的地铁4号线延长线以及紫云湖等配套，相信在整个板块新房交付入住后，人气应该会有大大的提升。

上派老城：肥西此次供地计划中，老城也拿出了一块100多亩的居住用地，位于上派镇三河路与中派路交口西南侧，1＜容积率≤1.6，居住用地。旁边即是置地栢悦湾。老城位置的配套自然是相当成熟的，县妇幼保健院、谭冲湖湿地公园、在建的地铁3号线延长线、肥西三中等均围绕在地块周边。

贰-吸取教训，肥西第二轮供地质量提升明显

从今年合肥的第一轮土拍中明显可以感觉到土地市场的升温，市区的六宗地块全部成交，且有5宗都是竞品质地块，唯一的一宗非竞品质还是包河大圩的地块，曾经面临着四挂四流的局面，而本次的成交溢价率竟达到了10.42%。另外，肥东出让的三宗地块也分别被尚泽、华盛和意禾拿下。所以在吸取了第一轮出让中三宗涉住地仅成交一宗的经验之后，本次肥西县出让的五宗地，区位优势明显，包括了泛高新片区三宗，上派老城片区两宗，均是热门板块。

1、肥西县FX202307号地块：位置在桃花镇樱花路和菖蒲路交口东南侧，50.97亩，为纯居住用地，容积率2.0，居住最高限价1295万/亩。
这块地在繁华大道以北，相比于大家熟知的繁华西板块的名门绿洲、禹州天玺等小区，其实距离北雁湖更近一些，也没有铁路相隔，直线距离在1公里的样子，算是北雁湖板块了，距离桃花镇政府也不远，同时具有地铁口的优势。
2、肥西县FX202308号地块：位置在桃花镇菖蒲路和杭埠路交口西南侧，55.37亩，为纯居住用地，容积率2.0，居住最高限价1189万/亩。
这块地位于07地块的东侧，07地块需要代建一座12班幼儿园和4班托班，而08地块需要代建一座36班小学，后期幼儿园和小学上学还是非常便利的，和07地块相比主要就是距离地铁稍远一些和东侧为工业园。
3、肥西县FX202309号地块：位置在繁华大道与玉兰大道交口东南侧，也就是信地华地城的西侧，99.42亩，为纯居住用地，容积率2.2，居住最高限价1430万/亩。
这里相比较前面几块地，就是大家所熟知的繁华西板块了，从繁华大道往东过了集贤路就是经开区，到达政务、高新也非常快捷，二手房价格和热度在肥西都是排名前列。

4、肥西县FX202310号地块：位置在上派镇江淮大道与珍珠路交口西南侧，44.77亩（居住31亩，商业商务娱乐康体13.77亩），居住容积率1.8，居住最高限价1430万/亩。
这块地就是在徽创未来城的北侧，周边配套成熟，南侧过了未来城就是金寨路，还有江淮大道和翡翠路等主干道，交通非常便利。
尤其金寨路高架的建成，让上派与经开、政务等的时间距离大大缩短，另外距离地铁也不算远，位置还是不错的。
5、肥西县FX202318号地块：上派镇三河路与中派路交口西南侧，也就是置地栢悦湾的西侧，104.97亩，容积率1.6，居住最高限价1040万/亩。
这块地有个非常大的优势，就是自然资源景观丰富，出门就到公园。另外周边商业资源丰富，生活也非常便利，距离地铁大概不到1公里，又是低容积率，闹中取静，如果是品牌房企拿下，非常适合周边改善购房者。有没有可能是置地栢悦湾二期？
肥西第二次供地还是拿出了优质地块的，上派老城片区配套完善，生活氛围浓厚，同样内部在售项目稀缺，市场机会多，安全边界高。

叁-肥西在售板块情况分析

目前肥西县有超过15个楼盘在售、待售，分别位于滨湖西板块、肥西经开区、紫云湖、北雁湖和上派等区域，其中市场热度也大不相同。

最热门的当属北雁湖板块，这里地处高新区和肥西县交界，距离蜀西湖板块也相距不远，属于“肥西产证、高新位置”的板块。北雁湖近年供地一直比较少，在中海嶺湖湾之后，仅有荣盛山湖樾和祥生云境两个楼盘，直到去年10月才再次供应了龙湖御湖境和伟星印湖湾两个楼盘。

其次就是肥西经开区，属于“肥西产权、经开位置”，在原江淮厂、安利厂搬迁后规划了6宗居住用地，也就是龙湖揽境、振兴湖境、拾光年、和悦云锦等F6楼盘。

这里与经开区明珠广场板块仅隔一条石门路，虽然没有北雁湖的湖景资源，但规划有中小学和商业，城市界面好，配套非常成熟、丰富，交通也非常便利，一直热度较高，而金寨路西侧的通和地块，因为临翡翠湖、伟星操盘等也受到期待。

北雁湖板块和肥西经开区作为肥西楼市最热门的两个板块，虽然有楼盘阶段性会出现销售困难，但只要上分销就能卖的掉并卖得快，并不用担心去化问题，而其他板块则没有这种底气。

滨湖西板块因为地理位置上在滨湖区的西边，从板块出发到滨湖只需要二十分钟左右，再加上冠以“滨湖”对于销售是具有促进作用，所以板块内房企不约而同的以“滨湖西”为板块名并加以推广。

作为一个新区，板块内道路规划十分方正，青龙路和蓬莱路可以直通经开区，途径派河大道、方兴大道、紫云路、锦绣大道等多条主干道，从这里出发去滨湖、经开、高新都是非常方便，亦有地铁三号延长线在青龙路设置了2个站点。

所以在上一轮行情启动后，也经历了一轮热销，但是随着市场下行和肥西加大土地供应，由毛坯向精装，均价提升到了1.7万+，再到毛坯限价1.7万。

加上没有品牌房企进入，竞争力和热度直线下降，自此一蹶不振，土地也多次流拍，虽然去掉装修改为毛坯底价开盘，销售仍然惨淡，今年的市场恐怕难有起色。

而紫云湖板块也就是华南城板块，多年没有开发，前期一直以华南城命名板块，从2020年开始肥西县就在各报道里宣称重点发展潭冲河南、产城融合示范区、紫云湖片区，将这个板块进行了重新定义。

随着去年保利和万瑞的拿地开始进入大众的视野，前期因为毛坯1.42万的低价吸引力不少购房者，但是随着市区放松限购，板块内滨湖西板块价格回落，加上引江佳园等盘也多少分流了部分客户，随着土地的持续供应，其销售难度也是难有好转。

上派的楼盘主要是伟星公园都荟和城投的地块，公园都荟去化速度还是可以的，限价提升后的城投地块是与绿城合作开发，在有完善配套和品牌房企的加持，倒不用担心。

总体上来看，肥西楼市板块林立，粗略的数一下就有北雁湖、肥西经开区、滨湖西板块、上派、繁华西、产融示范区、紫云湖、中派等。

资源有限的情况下，如此多的板块想都得到好的发展显然绝非易事，发展速度和配套往往跟不上，而且在多点发展后，也没有一个核心板块能扛大旗，多而不精。

而且外来购房者买肥西楼盘的原因基本都离不开价格便宜，如果和市区楼盘相同价格或者价差不大，绝大部分都会选择市区楼盘，如今肥西大多数楼盘的价格优势显然并不突出。

再加上各个板块之间，价格大多没有明显拉开，同质化竞争严重，叠加市区加大供应、楼市依然处于低谷、经济低迷、投资客撤出等原因后，肥西楼市就很难。

如今肥西再宣布加大土地供应，进一步向买方市场倾斜，市场预期随之下降，要等到市区热度的传导还需要很长时间，今年整体市场恐怕还会维持低迷状态。

肆-安徽第一县，肥西楼市未来翻身机会大不大？

2021年肥西创造了传奇，实现地区生产总值1018.7亿元，一跃成为安徽首个“千亿县”，13.7%的增速摘得长三角地区前30名县域增速桂冠。

2022年肥西再创辉煌，预计全年GDP增长5%，固定资产投资增长12%，经济总量稳居全省县域首位。（数据源自肥西县召开第十八届人民代表大会第三次会议）

肥西重点打造三大新片区，分别为中派、紫云湖、群英湖三大新片区。

2021年肥西全面启动三大新片区建设；2022年三大片区建设“火力全开”。

紫云湖片区侧重于“产”，精心做好产业布局，着力引进大健康、科创研发类重大项目。

2022年，随着紫云湖片区日渐成熟，大项目纷至沓来，迎来了属于肥西的县域大项目时代。全县实现招引超10亿元项目18个，超50亿项目7个，百亿大项目实现零的突破。

中派片区侧重于“城”，打造功能完善的高端社区组团。

产业、居住、教育、医疗、商圈接踵而来，3号线延长线、铭传高中、安师大附属学校、铭传高中、安师大附属学校、融创雪世界、3号线TOD……与品质住宅相互赋能，带来现代化、高品质生活。

群英湖片区侧重于“产城共生”，大力引进先进制造业和高端服务业，一个新的城市新中心已经诞生。

群英湖片区10条道路竣工、30个子项目陆续开建、安医大新校区落地、京东等大项目入驻，区域建设一片红火。

肥西聚焦产城人，走出了一条城市能级提升的破局之路，县域综合实力晋升至长三角千亿县第26位，全国百强县第44位，全国知名度和影响力持续提升。

1、肥西发展又强又快

安徽最新发布推进制造强省建设考核评价结果，在制造业发展综合10强县中，肥西县位列首位；在制造业发展增速10快县中，肥西县排第4。

2、消费市场持续澎湃

2023年春节期间，全县40余家重点限上商贸单位共实现销售额约2.1亿元，同比增长23%。

3、肥西有望再迎4条地铁

除了现有的3号线，肥西将迎来3条延长线：3号线南延、4号线南延、9号线、5号线西延长。

地铁3号线南延线位于肥西县境内，起于馆驿路站，衔接3号线幸福坝站，已开工建设，预计2024年年底通车运营。

4号线南延工程位于肥西、高新区境内，预计2024年开通运营，联通华南城、高新北雁湖与市区。

9号线前期工作也已纳肥西县“十四五”阶段重点工作，计划经过新站区-东部新中心-老城区-政务区-经开区-肥西县城-群英湖片区。

5号线西延长线已提前剧透，经过肥西且与3号南延线交汇，值得期待。

4、肥西开启TOD时代

深圳路TOD、紫云湖TOD两项目正式入驻肥西，未来，结合中央景观生态绿轴及产业集群，将为肥西市民构筑生态融合新场景。

5、肥西引进安师大

安师大附属学校肥西校区（高中、初中、小学）已完成选址，目前该项目正在勘探设计招标中，各项工作进展顺利。

安徽师范大学附属高中（肥西校区）总投资4亿元，规划建设总用地约260亩，设计规模为60个班。

安徽师范大学附属初中（肥西校区）总投资2亿元，规划建设总用地约75亩，设计规模为48个班。

安徽师范大学附属小学（肥西校区）总投资1.6亿元，规划建设总用地面积约60亩，设计规模为36个班。

6、医疗资源缘聚肥西

在肥西，未来医疗资源多得让人诧异。

全省首个国家儿童区域医疗中心（复旦大学附属儿科医院安徽医院）已正式开诊；安医大新校区、省胸科医院、省疾控中心等重大项目全面开工。

中科院G60智慧健康研究院、科大先研院技术转化中心、复旦大学长三角精准医疗中心等国内顶尖科创平台相继落户。

7、同庆楼来肥西

同庆楼富茂大饭店落户肥西，总投资8亿元，选址上派镇金寨南路与站前路交口西南侧，规划建筑面积10万方，将进一步完善肥西中高端餐饮格局。

8、民宿产业大发展

安徽首家民宿学校——“紫蓬山民宿管家职业培训学校”，在合肥肥西正式揭牌，打造乡村旅游优质平台。

三河文旅与中国首家民宿学校“莫干山民宿学院”达成战略合作，开创文旅产业大环线格局新时代。

聚星粮驿1953、乡伴理想村、风之谷、长庄荷园民宿、丝传新光、省园等民宿不断涌现，初步形成紫蓬山十大主题民宿。

9、一大批名企落户肥西

千亿肥西战新产业不断扩大，一大批行业龙头企业落户肥西，助力区域发展。

汽车座椅全球第一安道拓、车身总成全球第一卡斯马双双落子肥西；

“专精特新”小巨人企业恒信动力，总成电控电驱系统项目签约入驻；

赛乐医药科技（上海）有限公司渗透泵等技术高端制剂生产基地落户肥西，将填补安徽省内FDA批准的口服制剂产业空白；

智能教育软件开发领域行业领军企业深圳市九学王信息科技有限公司落户肥西正式签约，投资建设九学王智能教育数字产业化全国总部项目；

亿帆基因重组生物制药基地正式落户肥西，“产学研”一体化大健康产业集群再添主力军。

不难看出，肥西发展可与市区争辉，眼下一片大好，未来如火如荼。

目前，肥西楼市中四大区域置业热度较高：

二为江淮厂地块，和悦云锦、龙湖揽镜、振兴湖境臻园在售，肥西限价，紧邻经开，分流一大波市区客群；入市速度最快的还要看龙湖，江淮厂龙湖揽境、柏堰湖龙湖御湖境拿地两个月首开，让周边楼盘措手不及。

三为中派片区，即潭冲河以南片区，俗称“滨湖西”，金辉云缦熙境、光明悦、邦泰万城滨湖未来等楼盘在售，装修、毛坯正面刚；

四为紫云湖片区，保利、万瑞入驻，紫云云起、万瑞林语光年等楼盘在售，小户型低总价，置业门槛较低。

三县之中，肥西发展遥遥领先，置业门槛同样水涨船高。近年来，肥西楼市以改善为主，产品设计以大户型为主。伴随着竞品质规则降至80分，未来将涌现出更多毛坯产品，给年轻人更多机会。

必须承认，我们已经不能以县域级的目光来看待肥西，除了常年排在全国百强县上的超群综合实力外，以地利而言，肥西东接滨湖，泛政务经开，与高新交界，承接多方的资源辐射利好，在合肥的未来城市发展规划中，扮演中重要的角色。新的一年中，合肥的楼市依然有着良好的预期，肥西作为置业最火的区域，行情将持续上扬，价值令人期待！

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