深圳楼市：深铁瑞城深中光明学校学位之争，给购房者什么启发？

具体买房问题请私信提问

1、问：大师兄，深中光明分校优先招附近的两个公租房，离深中更近的深铁瑞城商品房只能在两个公租房申请完还有剩余学位的情况下还要跟全区竞争剩下的学位，大师兄怎么看这件事情？

答：目前这个事情很难搞，发出来的意见稿很难改，只能说深铁瑞城业主尽力去争取吧。但是对于后面的刚需购房者而言，是一个很大的警示，远郊的刚需盘，不要只冲着学位去，特别是周围有大量公租房，保租房。比如龙华的深中，选址在锦绣江南四期后面，但是旁边有三个人才房项目。比如坂田的深中校区，就在华为的荔枝苑公寓旁边，到时候会不会特供给华为的公寓？所以，现在买房不要只冲着四大名校分销的学位去。

2、问：大师兄你好，家里想出掉莲花一村的三房，套现600+w给我，给了两个方案，一个是在万科第五园购入一套紫悦山125平（近家里人，亲哥和家里人都在第五园）第二个方案是预算600万现金+100万房贷支持我在宝安或南山购入一套三房，初步想过是在坪洲的华海澜湾，超过西乡就不考虑了，学位不算很重要的考虑，自己年纪不到30所以暂无婚姻计划，地铁学位不算很重要的考虑，还在创业爬坡，只考虑接下来10年左右的住宅规划，希望老师指点迷津，感谢

答：你好，你很幸运，有站在高处的家人未雨绸缪替你出谋划策，而我们多少人，从大学选专业，到毕业后择业、买房，都是靠着自己一路爬一路滚摸索过来的，是走了多少弯路才知道怎样去走对。买房这个事情，其实不管多早都不算早，当然，多晚也不算晚，因为永远都有机会。

你一定还很年轻，你的收入处于一个高速成长期，不久的将来，你还有另外一半一起分担房贷压力，你的供房能力一定是越来越强的，一个人又住不了那么大的房子，所以这一套完全不用考虑自住，只需要考虑更好的流通和升值。

在深圳，一套房住不了一辈子，所以不管是投资还是自住，一定要结合大众的主流偏好，而不是任性的认为学位地铁不重要。你的第一个方案，125平这个总价过了该区域的天花板，流动性不会很好，可以pass。第二个方案，华海澜湾都是双拼户型，又是一个冷门盘，也不见得是一个好选择。市场是在动态变化的，我们选的标的也是随时在换的，可以先把房子挂盘卖掉后，联系我们再来看看怎么选。

3、问：专家您好，我家坂田第五园一套三房红本可卖540，布吉万科红一套二房很好出租，可快速拿出红本可卖360，100w现金，贷款不宜过多200内，两夫妻一直搞科技创业和科技人才服务，判断南山南北纵向的地铁十三号线沿线比较方便工作，科技园中区至南面至蛇口是否有合适楼盘，或梅林一村或景田，现二儿子马上上小学，要换到福田或南山，兼顾学位、自住、投资三原则是否有具体方案？包括卖一套还是二套，目标房源等，昐指点。谢谢

答：坂田和布吉都属于普涨区，2套房都可以考虑出手，建议买卖同时进行，以防踏空。

梅林一村长期看跑平大市，短期看有学位暴击的可能，梅林一村也是非常著名的公务员社区，盘子非常大总共有13个区7000户，基本都是三房四房或者顶复，设计是改良过的港式户型设计，高层小洋房，整体感很强，物业管理ok，车位不足。交通方面颇有优势，进出依托北环大道、地铁9号线两个站，背靠塘朗山梅林水库和运动公园，环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板，但现在的深中梅香学校已经开学，这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中，梅林一村是价格相对较低的，住家环境很不错

4、问：老师好。公司马上搬到西丽留仙洞总部基地。宝能城，博林天瑞，金众麒麟公馆，天悦湾几个楼盘请点评一下，自住加保值哪个更优或都不看好。更选香蜜湖或华侨城。

答：你好，这几个都属于自住还不错，投资一般般的产品。

博林天瑞：2011年楼盘，两期8栋，一期84-157平三房和四房，二期170-260平四房和五房，呈半圆形排列，紧邻留仙大道及南坪快速，较吵。南向正对塘朗山公园，大部分户型直看塘朗山景。离地铁有一段距离，5号线大学城站需步行十分钟左右。小区品质较高，中海物业，花园景观，4层车位，配比1：2。自带一个品质较高幼儿园（哈罗夫子实验幼儿园，学费每月5000元），南科大实验一小，丽湖实验中学。学位一般，所以大部分业主一般在孩子幼儿园期间就会选择置换更好学区的物业。对于非纯地铁口物业，且学位一般，现在的价格不低了。

宝能城：这个片区次新盘再加上宝能城还是有不少二手供应量的，能不能投资？后市如何?我的看法是略跑赢大盘：优势：大社区次新盘，使用率高，89平四房很有吸引力，商业配套，地铁也都很成熟。缺点：1、起价已经过高，并且跟指导价差价过大，对于刚需刚改来说首付过高；2、片区建设临近尾声，没有发展空间；3、学位不算非常优质的，甚至南山第二梯队都排不上。4、硬生生被留仙大道、五号线、南坪快速隔成几部分，无法形成高效统一的大片区。

金众麒麟公馆位处西丽大学城西北角之上，精装修交楼定位豪宅！项目公共配套设施齐全，还规划了一所2000㎡的幼儿园，方便社区幼龄儿童的上学需求，距离地铁7号线西丽湖站步行距离约500米，周边环境非常不错！大型商超暂时比较远，未来规划应该可以补齐。小学就读平山小学，中学西湖中学，未来不确定！小区居住属性纯粹，几乎不会受到商业噪音的影响，商业类生活配套有些不足，学位有点尴尬，没有名校加持！这个价位自住养老非常不错！是个高端改善看不上、普通改善和刚需纠结的盘！

天悦湾在留仙洞总部基地，是深圳后面规划的几个总部基地中发展的比较好的一个，目前有大疆，传音等大企业总部。高端产业附近购买力很强。天悦湾赠送率高。五号线留仙洞地铁口，未来十三号线在此换乘，去深圳湾也就几站。除了学校一般，其他都非常不错。自己住不错，买来投资，可能也是略跑赢大盘！

以上内容来自“买房的大师兄”微信公众号~

很赞哦!（91）