广州楼市：未来5年，涨幅最好的地方 会是这里

我是雕叔，专研楼市十余年在数十座城市投资买房，长期进行实地市场调研，选择大于努力！未来10年依然可以靠买房躺着赚钱

请微信搜索【雕叔谈楼市】公众号，全程指导买房|以下内容选自粉丝问答

提问：雕叔好，本人目前在增城经济开发区上班，看了美林和盈彩美居两个楼盘，美林基本在5.5，盈彩美居三期5，中介还推荐了两个新楼盘鹭山府和保利天汇，鹭山府还有房，保利天汇一期卖完了二期开售时间还没有通知。雕叔这四个楼盘买哪个比较好，自住用途，相对而言更倾向于新房，也想听听雕叔的意见。

回答：你在增城上班，还考虑来市区买房，实在是大赞。美林盈彩你看的这个价格都偏贵了，还不如直接在骏景那些地方选，五矿不建议了，盘子太小了，后续很容易被大家忘记。喜欢新房就去保利天汇吧，会好很多，贵是贵了点，但是区位的价值后续随着金融城奥体一带的崛起也会有很大的刺激，小区的知名度或者产品都不用过多质疑，毕竟是保利出品

提问：雕叔，铁粉求教～1、尚东尚筑目前就读的是东湖洲小学，大龙中学？中介说东湖洲小学据说是市一级，大龙中学是省一级，学校具体怎么样？2、首套首贷，预算300以内，想要电梯，地铁，次新房，楼龄不要太大，孩子1.5岁，对学位有需求，个人很中意在老黄埔黄埔花园两房可改3房的户型，但除了D栋，其他2+1成交预计要310-320去了，预算有点超了，或者东荟城小三房290，想说是否可以考虑尚东？3、如果考虑尚东，北向12层小三房多少可以入？

回答：您的问题太宽泛了，雕叔尝试帮您梳理一些思路：1、资金预算几多？总价300万，还是320万以内，买房子首先要确定的是自己的基金预算，这就是“有多少钱办多少事”的逻辑2、购房目的真是只是为了学位？还是会考虑通勤距离、以及楼龄新旧、以及开发商品牌、以及未来的成长性？这个点上，我们真的要想清楚，或者让雕叔帮你想清楚也行，呵呵3、有了上面的两个维度的约束条件，才可能确定区域板块和楼盘，一会是尚东尚筑、一会是黄埔花园，一会是东荟城的混乱的思考路径，呵呵4、至于什么楼层什么价格可以入，这个小区带什么学位，这都是在第1、第2条之后的很详细的细枝末节，以及怎么砍价、怎么保证交易的安全性、流水不够怎么补作一句话：方法和思路比问题本身更有价值，虽然您的问题没有直接回答道，但是雕叔提出的上面4点，才是真正的授之以渔，而不是授之以鱼希望有用！！！

提问：请教雕叔，纯投资，350万总价预算，是盈彩美居两房，还是万科东荟城三房？求解，谢谢！

回答：纯投资，肯定是靠近市区的鱼珠方便了，在区域板块上就高下立判了，除非你对东荟城的东荟花园小学念念不忘另外，如果投资，350万，为啥不买鱼珠区域板块的小三房呢，至少有机会的，是吧

提问：雕叔您好，300w左右预算，自住小三房，黄埔区府还有得选吗？看了一圈，这个预算只有悦涛雅苑（如您所说有硬伤），其他就是各种小体量的老社区老房子（各种花园苑），看您推荐的中兴花园，3房也够不到了。

回答：如果非要小三房的话，也就只有这几个小区了，自住的话就要舍弃投资的属性了，这个没办法，每个区域板块的各个面积段都有上车的价格线的，没办法

提问：雕叔，这波老黄埔暴涨以后现在是不是不值得入手了……我看了下海珠西没怎么涨，现在纯投资买海珠西可以吗？谢谢

回答：纯投资，海珠西要看具体的区域和楼盘，比如滨江西、比如工业大道北中南、比如东晓南、江南西、新港西之类的区域板块，如果纯投资的话，海珠西坚持几个原则：1、大社区2、楼龄不超10-12年的楼盘或组团3、物业+园林要过得去4、学位+地铁

提问：gpgd18万，业主要求我将首付款全部转给他，然后才过户，我也怕收了钱他跑路，反正就是互相不信任吧，这种要怎么搞

回答：可以不一次性转完的比如118是高评后的首付实际首付100你可以第一次给转100，然后叫业主退18给你朋友你朋友转给你，你再转给业主过户当天带上密码器那些现场转就好了

提问：雕叔觉得珠江花城怎么样？

回答：我自己有写过一篇珠江花城的文章，可以搜寻一下，这个盘我上周去看过，几点感受：1、目前正在加推的是3期的第二批次，面积在80-143平之间，3-5房之间，单价在4.8-5.3万之间2、这个盘最大的问题不是户型、不是园林、不是物业管理，也不是那个所谓的省一级小学+可能的执信中学，而是交通配套和生活配套3、目前的所谓的私家路也好，还是未来茅岗路北沿线也好，都是特别别扭的规划和设置，还有最近的7号线姬棠站其实挺远的而且还要卖这么高的价格

提问：雕叔您好，科学城有个楼盘叫绿地杉禾田晶舍，单价大概3.5万左右的洋房，4万左右的复式，主打是广附的学校，交通其实不太方便，这个地方值得去买吗，比如改善性的需求，谢谢

回答：这个盘不太行的，你看看隔壁的龙湖云峰原筑，以及岭南雅筑的销售情况和二手价格，你就知道一些逻辑和规律，我觉得如果是自住+改善的话，那就去买万科、中海的得了，不用在往隧道口这边来了，其实那边大把可供选的，配套也城市这个地方主要的问题就是交通问题，我记得2018年的时候，去看龙湖的云峰原著的时候，还要验资200万，才能看叠墅，周边也比较荒凉，成熟需要时间

提问：雕叔，听说建发小巨蛋，虽然是公寓，但是这个楼盘，可以积分上学，是带有学位的，不知道是否值得买

回答：建发小巨蛋公寓，位于大热片区光明，6号线13号线双地铁口，通燃气有阳台，39平做三房，总价160万起，49平做四房，总价200万起，还可以积分上学，听起来真想去抢一套房。不过我要揭开小巨蛋这袭华美的袍，给大家看一看里面的虱子。第一，小巨蛋所在的光明是伪光明，远离光明核心区，周边环境很差；第二，小巨蛋距6号线红花山站直线距离1000米，走路20分钟，13号线通车尚遥遥无期；第三，39平三房是复式三房，复式没问题，问题是层高只有3米9，隔成两层之后的体验，想象下二楼的卧室层高只有1米3是什么体验；第四，光明公寓确实可以积分上学，但和租房的积分是一样的，优越感还有吗?找出一堆虱子，是不是万万不能买了?我觉得不是。要看资金看刚需程度，一百多万预算，一大家子要住，还没有购房资格，还想快速升值，你咋不上天呢？公寓，环境不好，居住体验差没错，但低总价秒杀一切啊！至于升值问题，举个例子，龙岗的远洋新天地，64平复式公寓三房，16年卖160万，熬了四年，挂盘价到了260万，成交价也到了240万。龙岗+公寓，两个万年不涨的大杀器强强联手，居然能跑出50%的涨幅，还秒了龙岗好多住宅。所以凡事无绝对，只要没有同价位的替代品，它就有价值。

提问：雕叔好，我想请问下买客村新盘紫星华府还是买天河的兰亭盛荟呢？

回答：紫星华府估计单价要去到6万左右，广州大道与新港路交汇处的西北角，单体楼兰亭盛荟单价5万出头，产品好，目前在售的是3期，整体看你的需求，主要是通勤角度来考虑如果纯粹从投资角度看，兰亭盛荟胜出，毕竟区域板块不同，如果矮子里挑将军的话

知识星球已盘点出广州投资性价比最高的楼盘。帮助提供选盘，砍价，贷款，破限购等专业意见，全程指导买房。私人订制最适合你的房产投资方案，比别人快一步实现财富自由

很赞哦!（53）