起底碧桂园48亿买下的资产包

中国重汽集团董事长谭旭光

乐居财经曾树佳发自济南

山东产权交易中心网站的一则“官宣”，率先打破了中国重汽集团房地产开发有限公司（简称“重汽地产”）挂牌交易事项的“沉寂”。

4月26日，二次挂牌一个月后，重汽地产资产包，终于以48亿元的底价成交。其中标的企业100%产权挂牌价为7766.59万元，转让方享有的对标的企业50.66亿元的债权挂牌价为47.22亿元。

交易事项一宣布，重汽地产旗下项目济南翡翠雅郡，就通过官微对外宣称，此次成交“对重汽、对业主、对各方都有利。后续应该在新东家的领导下，一切步入正轨。”

字里行间，流露出它对此次成功交易的欣喜之感。毕竟，从去年9月开始预披露，到现在已历时7个多月；挂牌价也由最初的51.5亿，降到目前的48亿。而且经历了第一次挂牌的无人问津，此次的成功出让，更显得来之不易。

虽然在交易官网上，仅披露“有一家意向受让方到中心办理了受让登记”字样，但综合市场消息，此次交易的唯一一家意向受让方，正是碧桂园。

碧桂园也已对媒体表示，经山东产权交易中心确认，其成为重汽地产资产包唯一意向受让方，正在按交易中心要求以协议转让方式完成最终交易。

成立于1993年8月，注册资本30亿元，由重汽集团100%控股的重汽地产，志在彻底剥离房地产业务；它与注重发展质量的头部房企碧桂园的交集，充满想象空间。

此次受让方确定之后，转让方将对重汽地产2家全资子公司（即中国重汽集团济南建设有限公司、中国重汽集团五指山泺海房地产有限公司）进行内部重组、实施剥离；剥离完成后，标的企业已有开发项目10个，未开发存地项目3个。

在偌大的资产包中，既包含重汽·莱蒙湖、重汽·翡翠雅郡等在开发项目，也包含长清奥特莱斯、长清东辛庄地块组团、章丘铸锻中心等项目。

其中，重汽·莱蒙湖于2008年获取，目前处于在售状态，一到三期已交付，四期在建；重汽·翡翠雅郡则于2011年获取，也在售，南区一期、北区一期已交付，其余在建。

9年前，在济南高新东区孙村地界的彩虹湖畔，重汽地产在房地产市场总体下行的情况下，拿下两副地块，耗资约10.3个亿，楼板价为1230元/平方米。该项目总占地面积30.6万平米，总建面高达125万平米，这个大盘就是翡翠雅郡。而章丘的莱蒙湖也是一个55万平米的大盘，它从2013年开盘，目前仍有部分在建。

重汽地产在这两个项目中，搭建了养老地产的“台子”。

早在2015年4月，莱蒙湖就曾与济南老年人大学签约，将老年人入住后“老有所乐、老有所为”的理想生活落到实处；翡翠雅郡则在济南首次尝试“两代居”亲情创新住宅产品，打造“全龄社区+养老服务”的全能社区，实现“一扇门、两代人”的生活模式。

除此之外，在重汽地产的“粮仓”中，济南长清、章丘还有大量的未开发存地项目。

比如2011年12月获取的长清奥特莱斯，该项目规划为商业用地，地上计容面积就达98万平方米；而长清东辛庄地块组团、章丘铸锻中心项目也都是商住大盘。

不过，重汽地产的项目推进，向来缓慢。“长清大学城商业街以北、团山以南、紫薇阁小区以西土地荒芜近8年了，近期有无规划”的问题，一直被人所提及。

济南长清区自然资源局、规划四分局、大学科技园管理服务中心，对此也曾做出回复，直言重汽地产在开发建设成本、运营收益等方面进行过多次测算，难以在此条件下进行开发建设并实现收益，造成该地块闲置。

这个回答，明显地揭开了重汽地产对地块开发“无力”的现实。重汽地产对于该情况也是心知肚明的。它已意识到，退出房地产领域、聚焦主业势在必行。

2019年7月，中国重汽的“掌门人”谭旭光在谈到“精干主业、剥离副业”时就提到，“以房地产、物业、医院、幼儿园为代表的非主营业务正在有序退出。”他强调，“非主业退出坚定不移，任何人不得阻碍。”

按照谭旭光的说法，重汽做房地产是“投机趋利”，但多年来却收效甚微，“房地产干了10年，占有100多亿的资金，好的年份挣了一个多亿，不好的年份只有98万元。”

反映在数据上，重汽地产2019年前11个月营收为13.42亿元，净利润为-8586万元；2020年前4个月，其营收为5.24亿，净利润为-1.93亿，入不敷出。

况且房地产业务占用的资金比例较大，随时都有导致集团资金链断裂的风险。这进一步坚定了重汽地产剥离房地产业务的决心。

据乐居财经了解，重汽地产最近一次拿地应该是在2017年11月，彼时其拿下章丘创业路以南、工业一路以东两副地块，共200亩住宅用地。随后便在拿地市场归于沉寂。

掌握着大量的优质土储，重汽地产想到的是尽快将其变现。谭旭光就曾表示，“房地产的土地还不少，赶快公开竞标卖个好价钱，用这些钱发展全系列商用车。”

2019年10月，就有传言称，重汽地产在长清、章丘的500亩项目地块，正在商谈脱手。此后的12月31日，重汽地产项目在产权交易网站上挂牌，印证了这一点。

受让方碧桂园，截至2019年在内地已签约或摘牌的项目，达到2512个，分布于31个省、自治区、直辖市的282个地级市，总计覆盖1,299个区、县。在济南，碧桂园不断发力，时有拿地扩储的消息传出。

克而瑞数据显示，2019年济南房企销售Top20排行榜中，碧桂园以24.59亿元位居16位。如今接下重汽地产资产包，它犹如在济南拿下了一个“粮仓”，后续业绩进阶的续航力将更强。

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