「公寓百科」（第31期）公寓式酒店和酒店式公寓、长租公寓区别？

寓乐家丨公寓百科第31期

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有很多对于公寓式酒店、酒店式公寓和长租公寓分不清楚，今天就讲讲三者的区别。在讲之前，先将范围确定以下，本文中的“长租公寓”概念和产品范围稍小一点，属于广义长租公寓中的集中式长租公寓产品。

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公寓式酒店

公寓式酒店本质上是酒店行业的一种产品，核心本质属性是酒店。一般产权属于自持——开发商自持或是连锁酒店自持产权，一般产权不能进行分割出售。会按照统一的设计标准，进行单功能或多能设计，然后进行装修或是配置，有标准的标准间产品、也有套房产品，同时会设计有会议室、中小型会场、会客厅、休闲厅、健身房、餐厅等功能区，完全是按照酒店产品进行设计和规划。同时在管理上也是酒店式服务，产品销售方面主要是以长、短租都有。公寓式酒店一般出现在一二线城市的商业核心区，主要针对的群体是在该城市的跨国公司或500强企业外派人员，相较与普通酒店，公寓式酒店更强调了居家功能及短期商务功能及中长期租约。比如在郑州的建业集团旗下的郑州建业天筑国际公寓，属于建业集团自持资产，针对在郑的工作的跨国公司外派高管人群。

公寓式式酒店一般在装修和配置方面投入资金成本最大，属于典型的重资产运营模式。由于是酒店式管理和服务，因此租金也比较昂贵。

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酒店式公寓

酒店式公寓本质上一种公寓产品。产权上也非自持，经营者多是从业主手中租过来的二房东，产权性质绝大多数属于商业或办公，既可以用作出租，也可以用于办公。由于房间多集中在一栋楼上，公寓在租赁用途上又是混合的，因此，所提供的服务标准远没有公寓式酒店的高，同时，房屋产品配置简单，大多没有会议室、会客厅、餐厅等扩展性服务功能。在产品销售方面，既有用作长租的办公用途的客户，又有用作进修、学习或是临时居住的短租客户。经营形式非常灵活，这类产品也是名号最多的一类产品，如“白领公寓”、“度假公寓”、“休闲公寓”等，其实本质上是一类产品，只是作为一种营销宣传的噱头。

酒店式公寓在运营方面，由于可以选择非自持，因此主要是快速盈利为目的，因此在装修和配置方面以耐用为主，前期资金投入适中。酒店式公寓一般都会提供一些基础的酒店管理服务项目，物业费、水电费等一般都会包含在房费里面。

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长租公寓（集中式）

长租公寓我们在文章开始时说，仅介绍狭义的集中式长租公寓产品，集中式长租公寓产品与上述两类产品在外形上最为相似。集中式长租公寓在产权上无关乎产权性质和归属，可以自持，也可以托管租赁。托管的房屋，可以是低价的毛坯房，托管周期一般在10年以上，也可以是价格稍高的简装房，托管期一般在5年以上。从业主手中托管之后，就根据企业自身对产品的定位，会按照高、中、低不同的产品定位进行装修和产品配置。然后会对完进行出租，集中式长租公寓绝大多数产品的客户，定位是一年以上的长租客户，在刚开始营业和空置期较高时，才会出现短租形式。

集中式长租公寓产品，现在的市场主流是非自持，毛坯和简装比例相差不大，运营方在装修和配置方面投入不大，因为是长租为主，除了房租，承租人还需要自己承担物业费、水电气费和大项家具家电维修费等，也是保证运营企业最大可能的运营稳定和安全。

公寓式酒店、酒店式公寓和集中式长租公寓最大的共同点就是集中，在经营过程中很多运营手段和营销策略也相互借鉴使用，但在产权归属、前期投资、产品策略和销售策略方面有着本质的不同。

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