冷热分化！崇贤底价成交！瓶窑、东湖竞自持！新力连下瓶窑两城

5月19日，余杭4宗涉宅用地成功出让。

率先出场的崇贤商住地，仅挂牌期间报价一轮，由浙江绿香企业管理有限公司（绿地香港）以底价竞得，折合楼面价9500元/平米；

瓶窑的A7地块，由于体量较大、且有商业配套要求，最终溢价到11.94%时竞价结束，由杭州力乾房地产开发有限公司（新力）竞得，折合楼面价11194元/㎡。

其余2宗地则延续复工以来的一贯热度。

其中东湖新城（经济技术开发区）宅地，正式竞价不到4分钟便溢价封顶，最终由杭州代中房地产开发有限公司（华景川）、杭州卓锐房地产开发有限公司（华景川）以封顶价竞得，折合楼面价12311元/㎡，且需自持9%。值得注意的是，地块从正式竞价到成交仅用了11分钟，成交之快令人咂舌。

同样溢价封顶且自持的，还有良渚新城瓶窑集镇A6宅地，正式竞价后约35分钟，由新力以上限价竞得，折合楼面价12985元/㎡，且需自持7%。

崇贤新城今年首宗涉宅地出让

绿地底价竞得将配建四星级酒店

上午9:00，位于崇贤的余政储出（2020）12号地块率先出让，这是崇贤板块今年首次出让涉宅用地。

地块距离京杭府较近，东侧是崇贤第二小学，南面是水韵四维苑北区，北面直线距离约400米处是杭州绕城高架。

地块区位图（制图/牧羊人）

根据出让条件规定，地块总用地面积62445㎡，其中二类住宅、商业、商务用地面积60074㎡，公共通道面积2371㎡。

地块总可建面积138170.2㎡，其中住宅建面不大于71%，且须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房，两居室单套建面约60-70㎡，一居室50-60㎡。

地块内还须配建四星级标准酒店一座，建筑面积不少于17000㎡；在公共通道西侧靠近住宅侧须设置不少于1900㎡沿街商铺。

根据规划，地块建筑高度不大于60米（住宅建筑高度不大于54米），即以层高3米计算，住宅最多不超过18层。

地块规划技术指标图

近三年来，崇贤密集出地，地块周边，仅在售/待售新盘就有近10个。

此外，还有不少售罄的次新房，包括杭州为数不多现房销售的楼盘——东澜府和上河宸章。

地块周边在售/待售新房一览（部分仅剩少量尾盘在售新盘不计在内）

作为绕城内的洼地，崇贤曾让刚需购房者趋之若鹜。东澜府和上河宸章，高层房源各自有6081户、9460户登记，东澜府装修均价21300元/㎡，上河宸章毛坯均价17800元/。

撇开现房的光环，均价21300元/㎡左右的秋实宸悦、承安海格源翠府，去年摇号高层整体中签率也大都低于30%。

双限政策后，崇贤房价捅破“天花板”，包括今天出让的地块，装修新房限价均为23000元/㎡。很多网友疑惑，崇贤能以这样的价格被市场接受吗？

从西房杭语宸鹭院的摇号结果来看，似乎不太理想。5月初西房杭语宸鹭院加推小高层，均价23000元/㎡，155套房源仅127户登记，未能达到摇号门槛。

5月18日，板块内首宗双限地——祥生光合映开启摇号登记，首开143套高层房源，均价23000元/㎡。

虽最终结果还有待市场揭晓，但对扎根崇贤的房企而言，没有了价格优势、加上板块竞品诸多，南面约5公里还有城北万象城等强劲对手，压力着实不小。

时隔4月半东湖新房限价涨1200元/㎡

地价封顶+自持9%华景川入主

第二宗出让的地块，位于余杭区东湖新城未来的城市中心CBD（中央商务区）区域，这是今年板块内第二次出让涉宅用地。

地块直线距离地铁9号线绿洲路站约500米，西面规划有新洲路小学，去年12月底已完成施工招标。

北面是今年1月出让的余政储出〔2019〕63号地块，案名已定，为中天汀洲印月。

地块沿新洲路往西约400米，是去年6月新鸥鹏竞得的40万㎡商住综合体项目，西南面直线约1公里处还有已开业约12万方的综合体——万宝城。

从地块所处区位来看，可谓集齐了商业+地铁+教育三大“网红特质”。

根据地块出让要求，住宅建筑高度要求30-54米，预计设置为全高层。

目前，东湖新城核心区在售新房并不多，最近一次有新房推出，是西面距离地块约1.4公里的上坤山语四季，4月下旬加推洋房，装修均价21642元/㎡，112套房源共956户登记，中签率11.72%，但项目所有住宅房源均已售罄。

不过，区域内潜在供应也不少。除了新鸥鹏两宗商住地，还有今年1月初中天和新希望拿下的两宗限价地。

其中，有两宗地规划已出，中天汀洲印月规划22幢高层住宅和部分配套用房；新鸥鹏24号商住地规划20幢高层住宅、5栋高层办公楼，2-3层裙房商业。

此外，12年前拿地的和昌璞云府，预计5月下旬也会上市。

限价以来，杭州不少板块限价上涨，东湖新城便是其中之一。

相较年初出让的2宗涉宅地，今天出让的13号地块，装修新房限价22000元/㎡，时隔4个月，房价上涨了1200元/㎡。

限价上涨后，和多数二手房相比，新房房价倒挂已不明显，如众安理想湾、中梁百悦城等二手房近月成交均价都低于限价，分别为17480元/㎡、21300元/㎡。

但仍有少数小区房价高于限价，如绿城莲园近月成交均价达24370元/平米，金帝海珀更高，为25750元/㎡。好找房上，1月初金帝海珀甚至有17F、89㎡房源成交均价高达29947元/㎡。

瓶窑低密姊妹地新房限价24000

一宗溢价封顶+自持一宗溢价11.94%

今日，瓶窑还有两宗涉宅用地出让。

分别为余政储出〔2020〕14号瓶窑集镇A6地块和余政储出〔2020〕15号瓶窑集镇A7地块。

前者须配建不少于地上住宅建筑面积5%比例的公租房；后者须配建不少于4644.58平方米的公租房，商业面积不小于11152㎡。

从区位上看，地块北面即瓶窑中学、东面不到300米是瓶窑第一小学。

地块西面1.1公里处，还有瓶窑唯一一家二甲医院——余杭区第三人民医院。

瓶窑两大商业——瓶窑广场、嘉凯城城市客厅也都在地块1.5公里范围内。

此次出让地块，由于装修新房限价24000元/㎡，未来产品大概率以洋房为主。

近年来板块内极少推地，上一次出让涉宅用地，还是2019年6月26日，由西房以上限价格竞得，楼面价12974元/㎡，溢价封顶，自持6%，需配建不少于5%建筑面积的公租房。

项目距离A6、A7地块东南侧约1公里处，案名定为良语久园，共规划了三大低密产品系：11幢洋房，主力户型建面约93、115、123方；21幢叠排面积段约154-175方；15幢联排，主力户型建面约218、239方。

早在良语久园出让时，就有乐居网友争议，瓶窑房价是否会突破2.5万元/㎡，如今，答案逐渐明朗：参考A6、A7地块，良语久园同样的容积率，房价应该也不会偏离太多。

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