刷新浦东住宅成交楼板价！唐镇苏河湾预定成功！要卖近9万/㎡？

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这是一个值得纪念的日子……

昨天下午两点，唐镇D-04-06地块出让，华侨城经过200+轮血拼，最终以总价50.01亿拿下，楼板价突破4.4万/㎡（包含自持和保障房），时隔四年一举刷新之前由保利颂在2016年创下的浦东住宅楼板价记录！

虽然刷新了记录，溢价却只有19%，没有当年的295.8%溢价率，那么让人脑瓜嗡嗡，但这并不妨碍这块地成为浦东住宅市场的冲锋号！

老许粗略测算了一下：华侨城唐镇项目后期保本可售价高达7.74万/㎡（剔除自持和保障房），开盘价可能要到8.8万/㎡了！

要知道，地块隔壁的仁恒东郊花园二手房成交价仅7万/㎡（挂牌价7.8万/平米左右）

历经十年，唐镇又一举成为风口上的那头猪！

老司机都知道，唐镇这块地曾经在2016年拿出来挂牌过一次，据说吸引来了13家开发商，最终却因为地块细则调整终止了出让！

当时业内对这块地的竞拍溢价预测在100%左右，楼面价接近5.9万/㎡！

而这次地块二度出让，吸引来了5家开发商到场竞价！

分别是：1号建发；2号旭辉；3号金茂；4号华侨城；5号金桥，周边前期进驻的大名城、浦发、仁恒都没有参战！

整个竞价过程大致分为3场战斗

金桥PK金茂

金桥PK混战

金桥PK华侨城

金桥PK金茂（开场前20轮）

金桥PK混战（中场20-76轮）

金桥PK华侨城（压轴77-230+轮）

金桥这个名字真的不是白叫的，多金又持久，全场无休，奋战到了最后！

而整个过程中老许的心理活动是这样的：

开场猜唐镇金茂府

中间场猜唐镇央玺

最后在唐镇碧云尊邸和唐镇苏河湾间徘徊

最后押宝唐镇碧云尊邸（金桥），不幸输给大个儿一杯奶茶！

既然是再度出让，那地块出让的指标变化就非常值得对比了！

规定的出发点自然是好的，要求企业自有资金竞拍，一定程度上可以保证项目后期的进度，杜绝烂尾房的出现

但是对于企业来讲，现金流和资金成本把控向来是重中之重，这项规定无疑是加高了竞拍的准入门槛，增加了企业的成本上浮，老许记得前两年房企融资成本曾经高达近15个点！

建筑高度调整其实影响不大，周边的紫金九号、浦发檀府都是这个高度，队形保持了统一

但容积率提高到2，就不同了，周边项目容积率大都在1.7左右，料想后期项目会比较密！

而楼面起价的变化才是老许今天想重点说的

从2.9万/㎡到3.7万/㎡，拉升了近27%，这就是老许在前几篇文章里一直在提的，土地的起始价格在拉升！

2016年的保利周浦地王，溢价295.8%，而昨天唐镇的这块地楼面积是超过前者的，但溢价率却仅有19%

没有“惊天”的溢价，其实购房者的感知就会弱上许多，地王这个称号逐渐隐藏，而隐形地王正在成为房间里的大象

要说这次竞拍结果最让谁开心？

那一定是唐镇的二手房业主们！

板块7万/㎡的价格在华侨城唐镇项目7.74万/㎡的保本售价面前，瞬间瓦解，唐镇要大跨步站稳8万，迈向9万时代了！

而让人心疼的是，唐镇的基本面并没有改变！

土地竞拍看多了，其实就是等一个结果

唐镇这个外环外曾经称王的板块到底能不能稳稳的再上一个台阶？

华侨城真金白银的告诉你：老铁，必须稳！

这个月对上海楼市来说真的是梦幻的一个月

虹口北外滩朝着12万/㎡奔去

杨浦中环跨过10万/㎡大关

外环外的唐镇也稳稳的迈向9万/㎡！

而真正的压轴重磅还在后面

7月的最后一星期，杨浦内环内总起价50亿地块和前滩与华二一街之隔的住宅地块都会竞出个结果

又是两场可预见的竞价大战！

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