扎心！南京一小区房价4年不涨，业主急了

最近，位于麒麟的麒麟山庄新成交了一套房源，成交单价19904元/㎡。

耐人寻味的是，这个价格竟与4年前的成交价差不多，等于说房价4年没涨。

不过，对于小区房价多年不涨，业主似乎表现很云淡风轻。

而房价涨跌背后，都离不开一套浅显的逻辑：买涨不买跌，越买越涨，反之亦然。

所以，在浩大的楼市长河中，新房也存在这样的规律，表现形式很淡定地表现为：越贵越难买，便宜的反而慢慢续销。

今天，笔者在网上查询到一套麒麟山庄的成交记录。

这套房子成交于8月23日，建面125㎡，为三室两厅设计，位于中楼层/11F，成交总价249万，折合单价19904元/㎡。

而这样的低总价房子成交迅速，仅19天周期便成功卖出，中间卖家也让步了6万。

实际上，麒麟山庄早在2016年时，就是这个成交价了。

而多年以来，小区房价一直平静如水，没有太大的波澜。

麒麟山庄坐落于麒麟的麒麟镇，由著名的英国ALN景观公司首席设计师亲自操刀的麒麟山庄景观规划。项目占地约29万平方米，总建筑面积近46.4万平方米，绿地率46.69%，由多层、小高层和别墅组成，配套有会所、商业街区、幼儿园等，停车位比率接近1：1。

整个麒麟山庄采用欧式建筑风格，清新的外立面柔美典雅，与郁郁葱葱的绿化交相辉映，看上去宜居性很高。

不仅是麒麟山庄，南京不少小区房价近3年未能出现明显涨幅。

比如桥北大盘天润城，3年来各个街区的整体均价都没有什么变化。

天润城是桥北的著名大体量住宅盘，占地4000多亩，从地图上看，从南到北也要2公里多。

巨大的居住体量直接导致了每天早晚高峰，人流量巨大，拥挤程度堪忧，出行不太方便。同时好处是，极其浓郁的居住氛围和烟火气。

在二手房市场上，整个天润城挂出来卖的房子就有1400多套，供应量巨大。

巨大供应量下没有高房价。

哪怕是天润城中房龄较新，距离地铁站较近的十二街区，整个小区的均价3年来没有丝毫涨幅。

还有高新的泰来苑，从近3年的房价波动折线图来看，用“心如止水”来形容再贴切不过。

泰来苑位于江北泰山新村泰西路，毗邻泰山寺，周边双地铁环绕，距离S8泰山新村及3号线东大成贤站均10分钟步行时间。

小区居住人口庞大，生活氛围醇熟，又有新区利好加持，按照理论来说，房价应会有所上浮，可是小区房价多年未涨。

从小区业主创建的“泰来苑小区”微信公众号上能看到，小区创建之初定位高端园林社区，绿化及设施均优于其他楼盘。
而现在真实的情况是，由于历史遗留原因，小区业主委员迟迟未能成立，造成小区管理缺少监督，消防设备损坏严重、树木无人管理、车位规划混乱、各单元楼门禁损坏等各类问题存在。

规律是相通的。

恰如新房与二手房，二手房越便宜越难涨，越贵涨得越多；新房则越贵越难买，便宜的反而默默续销。
在刚刚过去的8月份里，南京经历了一场大型开盘盛会。

在笔者统计的34家楼盘中，当场卖光的楼盘有：

不难得出结论：越贵的房子越难买，而这个难买不仅体现在中签率低、弃号少，也体现在首付门槛提高。

比如仁恒城市星光，虽然首付比例被提高至5成，创下区域的房价之最，依然卖光。对于传闻的“伪造验资证明”，也作出了正面回应。
但就事实情况来说，的确没有太大的伪造动机，毕竟房子不愁卖，如果想让报名人数更多，完全可以不设验资不设首付比例，又何必多此一举引导买房人伪造验资呢。
另外，像河西葛洲坝南京中国府、苏宁檀悦，虽然价格高，但有倒挂，即便没有倒挂，但从房子的品质、地段上来说，这样的房子未来增值潜力只会更大。

再者，距离河西很近的花语江南，根本上属于区域稀缺的改善盘（毕竟户型170㎡起步），与禹洲吉庆里（4.8万/㎡）、金隅紫京府（6.2万/㎡）存在非常明显的倒挂。

高价盘的一房难求，是长期被积压的南京改善购买力，以及被倒挂吸引而来的投资客合力形成的局面。
而以上那些当天即卖光的楼盘，都地处潜力的窗口板块。随之而来的便是：被限价，且可能有一定倒挂。

评判一个区域是否有潜力，最直接的评判标准就是，区域内的新房是否稳步增长。
像河西中部内，海玥名都光1年时间的挂牌均价涨幅，已有约6000元/㎡。

河西南的佳兆业城市广场力度更大，1年涨幅达到1万/㎡。

城南的禹洲吉庆里近1年房价，从4.59万/㎡变成了5.13万/㎡，成功突破5万/㎡。

归根结底，房子是涨是跌无外乎这些理由：板块发展是否受限；区域房源是否供过于求；是否有好学区加持；是否有优质物业管理……

撇开这些因素，那些“房价多年不涨”房子往往有一个共通的优势：上车门槛低，更适合首次置业，适合那些想在城市继续打拼而不想再租房子的年轻人们。

所以，对于小区房价“多年不涨”，有的业主却显得很佛系。

有业主留言：“房子就是买来住的，3年没涨也很好。”

也有人说：“在麒麟门租房三四年了，买房属于刚需，小区闹中取静，买了就不后悔，涨不涨再看吧。”

的确，在各路小区都在“成交价创新高”、“集体喊涨”的背后，也有那么一些小区，只静静地存在着，无所谓涨不涨，跌不跌。

它们在涨幅上无法跑赢宇宙中心的大盘，但也可以默默地拥有属于自己的自在。

从某个程度上来说，房价涨跌对于投资客而言更为重要，很多自住便抱着“无所谓”的态度了。

或许房子不会涨，但人会。

当我们继续努力拥有更多财富时，自然地，会置换到更大更漂亮的房子，拥有更优质的生活。

买房买涨是所有人的共识，但当我们买入那些“门槛低”、“多年未涨”的房子时，这不是妥协，而是迈出了重要的一步。
每当这些房子卖出一套，就是一个新的循环。

当年的房主已置换别处，新的人儿便重新入住，他们也会在未来某一天，为了买哪里的“更易涨价”的房子而离开，让这里继续承载下一个人的理想。

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