成都万家湾 还是刚需圣地吗？

外光华位于西三环外，光华大道和日月大道两侧，地铁4号线穿过，这里也叫做青羊新城，但是成都人更愿意叫万家湾。

早年的万家湾是田间坝头，从中坝、黄田坝的名字中就可见一斑。那时的万家湾，就是西门的边界，成飞人的野趣，实打实的郊区，最近10年才被开发起来。

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最早开发的时候，万家湾的房价只有5千左右，和犀浦等板块一样，如今两地的房价已经拉开了差距。在我看来，万家湾是一个发展全面但不够强的地段。

日月大道

所谓全面，就是在产业、教育、商业、医疗、交通等核心配套中无短板。产业方面，背靠成飞，有较强的购买力。近几年青羊工业园发展了起来，虽然购买力一般，但是人流大，易出租。

青羊工业园

教育方面，虽然在青羊区不算强，但也还算可以。区域内有11所公立幼儿园，有实验小学西分、实小明道、实小蕴雅、草堂小学子美校区、同辉国际学校、泡小绿洲分校（在建），三十七中、青羊实验中学、树德光华等，教育资源很多。

树德光华的中签率一直很低，在成都可以说是顶尖的公立中学。三十七中实力一般，但最近几年随着生源的不断优质，高考本科率在攀升，2019年本科率93.6%，位居成都前十，如果能够保持住势头，会受到更多学生家长的青睐。

医疗，妇女儿童医院，每天都人满为患，旁边的蓝光sofa社区租房困难，需求量大。

商业，鹏瑞利广场、万达青羊广场、中铁西城商业街、还有绿地在建的商业，集群效应还行，但是缺乏高端商场。

交通，地铁4号线，明年通车的9号线（通往高新），以及刚动工的13号线（通往龙泉驿），轨道交通比较发达。

路网有横向日月大道、光华大道、在建的光华8线，纵向三环、绕城，三横两纵，进出城都比较方便。目前有一个万家湾公交站，还在建马厂坝TOD项目，公共交通资源丰富。

从配套来看，万家湾可以说很全面无短板，但也的确不够强。从地产的角度，一项顶级资源对房产的带动作用要强于几项普通资源的带动作用。并且由于北边有成飞，南边机投镇（属于武侯区），都有一大片城中村，也制约了外光华向两侧扩展。

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万家湾作为一个新兴板块，最早执行7090政策，区域内大部分楼盘都是以小户型为主，大量的70-90平的套三为主力。户型虽然刚需，但是楼盘品质尚可，如中铁西城、光华逸家、万科金色领域、凯德风尚等小区，品质都不错。万家湾可以看作是一个有品质的刚需板块。

但刚需始终是刚需，早期万家湾房价不足万，再加上户型面积小，总价低，对于刚需人群来说很友好，花几十万住一个配套、品质还不错的小区，性价比不错。

但是随着房价上涨，现在万家湾的二手房普遍在2万以上，光华逸家甚至有一套89平套三成交单价2.8万。

二手房不便宜，新房又少，光华一号和绿地新里城，一个捂盘大王，一个逢开必抢，中签率很低。而目前唯一有房在售的远洋朗基香汇，户型139平套四，单价2.5-2.6万，总价三百万以上，成本不低。

如今在万家湾买房，变得不太容易，未来或许更难。新力外光华地块，楼面地价16200；首创地块楼面地价13670；五矿地块楼面地价15000；绿城地块14000。这些高地价楼盘入市，房价极有可能都在3万以上。

并且，从新里城起万家湾开始走大户型改善路线，从容积率来看，将来的新楼盘也会以大户型为主，购房成本不会低。

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目前三个新楼盘里，绿地新里城的品质最好，虽然此前有过减配维权的事件，但是从楼盘质量、户型、配套方面总来看，都要好一些。目前还有50多套房源待售。

新里城采用石材外立面，户型面积118-153平米，131和140的户型格局比较好，南北通透，布局合理，153是131的放大版。

小区分为东西二区，东区外侧临马路的是商办，西区有商业，挨着地铁站。买房尽量选择远离主干道和地铁的房源。

新里城对面是在建的文创设计院，将来是办公区，并且会在光华东五路建一座40亩的蔡桥公园。学区应该划在草堂小学子美校区，相对一般。

光华一号在光华大道南侧，体量较大，高层和洋房搭配的小区，去年开盘价1.1-1.5万，也是开盘即光。目前房源量较多，但没有要开盘的消息。

光华一号户型面积137-156平米，纯改善盘，但是由于高低配，高层楼层较高，会影响到洋房的视野。

远洋朗基香汇挨着光华一号，挺低调的一个楼盘，目前还没有售完一方面是因为价格较高，另一方面小区较小，只有三栋住宅楼，外带一个人才公寓，优点是密度低，户型好住宅与商业完全分离。

光华一号和远洋朗基香汇划片应该都在实验小学西区，目前这个小学的划片楼盘较多，生源充足，实力在万家湾是最好的。

远洋朗基香汇实体房

两个楼盘里香汇的体量小，但是更安静一些，光华一号高层的噪音会比较明显，另外它们离在建的9号线培风站更近一些。

综合来看，万家湾配套成熟，且还在升级，地价又高，将来的房价也会受影响，这个曾经的刚需圣地，可能要改头换面了。

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