平均收益为负，产业园、保租房、消费类REITs却强势反超了?

REITs市场连续3个月的持续上涨，在本月悻悻收场。

5月，中证REITs指数收于795.42点，单月回调9.54个点。在成交额方面，36只公募REITs成交总额为78.54亿元，环比下降16.0%；换手率方面，3月REITs平均换手率为19.22%，环比下降了3.67个百分点。

图表1：5月中证REITs指数（收盘）走势

整体看来，5月公募REITs市场回调明显，并迎来了波动向下走势。

平均收益为负，产业园类稳得出奇

截至5月31日，全市场共36只REITs，本月无个券上新。整体市场表现持续回落明显，36只个券中，仅14只上涨，占比39%；22只下跌，占比61%。

个券方面，整体涨幅均未超过5%。建信中关村REIT以月涨幅4.47%居于首位，博时蛇口产园REIT以3.92%的涨幅位列第二。中金安徽交控REIT跌幅最大，下跌7.26%，其次是华泰江苏交控REIT和平安广州广河REIT，当月分别下跌5.00%和3.60%。

图表2：5月公募REITs市场整体表现

截至5月底，我国公募REITs市场总募集规模1188.68亿元，总市值1047.63亿元。底层资产种为7种。其中，园区基础设施REITs是占比最多的底层资产类别。

从底层资产收益情况来看，平均资产收益率整体均值为-0.36%，相比4月的4.76%，回调明显。

图表3：4月不同类型资产平均收益率一览（%）

5月，房地产指数（886057.WI）收于2217.62点，单月上涨107.28个点，涨幅高达4.83%，是2023年7月以来的最高单月涨幅。这也带动了与地产相关的产权类REIT走势强劲——园区基础设施、消费基础设施、保障性租赁住房公募REITs本月平均收益率均为正，其余资产类型则为负。

在整体回调中，园区基础设施类REITs收窄幅度最小，令人意外。在本月涨幅前十中，底层资产为园区基础设施的公募REITs，占据6席。

产权类REITs集中冒头，只是跟着地产股沾光了？

此次对于产权类REITs的集中冒头，主要归于两方面原因。

一方面，5月房地产板块的逆袭，对于底层资产与地产相关的公募REITs有带动作用；另一方面，相关公募REITs基本面也在逐步修复，随着今年一季度季报的公布，投资者信心进一步回升。

以本月涨幅最高的建信中关村REIT为例，签约率的持续上升，正使其基本面企稳。季报显示，截至报告发布日，基础设施项目签约率已至87.89%。而加上储备意向客户，签约率预计可超过90%。

数据显示，2024年一季度北京产业园市场空置率环比下降0.9%至20.5%，空置水平依旧处于高位。而租金继续下探，环比下降0.8%至117.5元/㎡/月，但租金降幅较上季度已有所收窄。“所有子市场均出现不同程度的租金下调，市场‘以价换量’的现象非常明显，业主和租户之间的租金预期差在逐步收窄，有益于下一阶段的市场持续去化。”建信中关村REIT指出。

值得注意的是，产权类REITs中产业园公募REITs发行端目前仍有缩紧态势，如近期无该类公募REITs审批通过、前阵子的估值下调等等。而反观消费基础设施类、保租房类公募REITs正在频频传来审批通过、扩募的利好消息。

三家发布通知！保租房公募REITs扩募加速

近日，共有3只保租房REITs传出扩募消息，这也是继园区基础设施、仓储物流后，又一扩募提上日程的底层资产类型。

图表5：5月底连续3只保租房公募REITs扩募概况

5月23日，华夏基金管理有限公司发布《关于决定华夏北京保障房中心租赁住房封闭式基础设施证券投资基金拟扩募并新购入基础设施项目的公告》，即华夏北京保障房REIT正式启动扩募工作，这也是我国公募REITs市场第一只发布扩募公告的保租房REITs。

本次扩募对于行业的裨益主要体现在三方面：

一、有利于保障性租赁住房融资渠道的拓展与资金流动性的提升。通过扩募，可以为保租房项目提供长期稳定的资金支持，从而缓解政府财政压力，推动保租房建设和运营的可持续发展。扩募机制还能吸引更多的社会资本参与保租房项目，形成多元化的融资渠道，助力保租房市场化。

二、有利于投资风险的分散与投资组合的优化。保租房REITs的扩募，意味着REITs可以将募集到的资金投资于不同区域的保租房项目，从而有效分散投资风险。这种投资策略的实施，有助于降低特定项目或区域风险对整体投资组合的影响，保障投资者的资金安全。

华夏北京保障房REIT拟扩募项目为房山区朗悦嘉园、通州区光机电、大兴区盛悦家园及海淀区温泉凯盛家园四个项目，位于北京市的不同城区。多样化的投资组合，不仅有助于降低投资风险，还能提升REITs的资产价值和市场竞争力。

三、有利于市场配套制度的完善与REITs市场的发展。保租房REITs的扩募，标志着我国REITs市场配套制度的进一步完善。随着保租房扩募机制的逐步落地，将有助于吸引更多的投资者进入REITs市场，提高市场的活跃度和参与度。

图表6：已上市保租房REITs涨跌幅（截至2024年5月，%）

今年以来，保租房REITs正持续修复基本面。数据显示，截至2024年5月，华夏北京保障房REIT、华夏基金华润有巢REIT今年以来涨幅为14.82%、10.51%，涨幅均超过10%。国泰君安城投宽庭保租房REIT涨幅也有3.48%。

同时，所有保租房REITs均做到了相对发行价的回正。

此次3只扩募信息的公募，只是一个开始，后续更多优质资产纳入到相关公募REITs中，值得期待。

结语

如今，我国公募REITs市场的“首发+扩募”双轮驱动格局，正在形成稳定的发行频率，多家机构参与热情也高涨。而市场迈向成熟，也将有助于优化我国房地产市场的结构，为实体经济提供更加有效的金融支持。

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