蓝光芙蓉山悦摇身一变万科公望，是否众望所归？

今年盛夏7月，蓝光集团在这个骄阳似火的季节里黯然退场南宁。

不少人感叹时过境迁，从前风光拿下“芙蓉山悦”地块的蓝光如今不得不断臂求生。

由此，接手“芙蓉山悦”的万科会打造出什么样的产品，备受众人期待。

时隔1个月，果然如此，原芙蓉山悦正式更名为“万科·公望”，并于8月14日正式亮相。

万科接手蓝光，“望”字系首次入邕

2020年3月25日，蓝光斥资9.4亿击败17家房企，斩获龙岗滨江一线的GC2020-018、GC2020-019地块，其中018地块以8217元/㎡的实际楼面价刷新了龙岗地价。

这两幅地块开发的项目便是后来的“蓝光·芙蓉山悦”。

2020年8月，蓝光·芙蓉山悦7000㎡的展示区首次对外开放，南宁楼市被这园林景观妥妥惊艳了一把，其园林的中式风格直赶专做中式的建发集团，被业内人士称作“小建发”。

▲原蓝光芙蓉山悦园林实景图

2021年，蓝光集团由于负债过高等种种原因，不断抛售旗下资产以疯狂自救。

先有雍锦世家被大唐收购，后有芙蓉山悦被万科收购。

至此，蓝光正式退场南宁。

2021年8月3日，芙蓉山悦项目外围围挡更换，“万科公望”案名跃然围挡之上。

▲万科公望项目外立面围挡

据了解，万科公望属于万科高端产品“望”字系，在全国范围内打造有“君望”、“溪望”、“玖望”、“山望”等。

“望”字系项目选址必须有山、有水，能一览城市自然风貌。

万科公望紧靠灵龟山，对望自西向东流的邕江，很贴切“望”字系选址标准。

那么，“望”字高端产品系打造的产品有何亮点？

项目延续原有中式风格

8月14日，万科公望营销中心正式开放，并同一天开盘，而且样板间、园林也同步开放展示。

营销中心大门口升起数个热气球，在同条路的多个营销中心里颇为显眼。

大门建筑与原芙蓉山悦大门相同，除案名立牌改为“万科公望”外无其他变化。

▲万科公望营销中心门口

走入营销中心，曾惊艳南宁楼市的中式园林被万科公望所延续，并未改变。

▲营销中心内部园林

木制长廊、七重入门着实与营销中心外道路喜庆的画风迥然不同，古典优雅的好景色一下子使人沉静下来。

▲营销中心内部园林

项目总占地76亩，分为东、西两片区开发；其中东地块占地37亩，西地块占地39亩。

交付使用后两片区为独立管理，据置业顾问介绍，如此有利于更好地管理小区，物业服务业主的质量会更高，以求进一步提升业主的居住舒适度。

而本次已推出的房源均位于西片区。

产品保留原有户型

蓝光芙蓉山悦操盘时，已推出东地块的2、3号楼，并有部分已销售。

万科接手后，首期开盘推出7、8、9、10号楼。

7、8号楼为两梯四户的塔楼高层，西南朝向；其中7号楼共1+26层，8号楼共1+23层。

9、10号楼为两梯两户的板式洋房，南北朝向；9号楼共1+10层，10号楼共1+12层。

四栋楼1楼均为架空层，将会摆放健身器材、桌椅板凳等休闲锻炼设施。

▲项目沙盘

户型方面，所有户型均为精装房。

除房间内会新增中央空调及新风系统外，与原芙蓉山悦所售户型完全一致。

推出95、116、137㎡三种户型，其中95㎡为三房，另两种户型为四房。

滨江项目为将靠近自然景观的优势发挥到极致，几乎都会设置相当宽敞的阳台及飘窗。

万科公望也不例外。

约137㎡户型均位于洋房，入户门设置在户型侧边，房间整体布局不会一开户门便一览无余，私密性做得不错。

▲约137㎡户型

入户正面预留了柜体，左手边是一间卧室，而这样的卧室设置着实令许多人摸不着头脑。

将睡房设置在入户处，户型整体动静分割将不明确。

但也有人调侃，这样的房间设置成客房，客房离主卧远些，客人与主人可做到互不打扰，距离产生美。

▲约137㎡户型样板间客厅

▲约137㎡户型样板间入户卧室

右手边客厅进深约4.5米；厨房达7㎡，设置U型橱柜并预留冰箱位置，多人下厨也拥有充裕的空间。

阳台为赠送的绿化阳台，位于户型南面，长度达到9.8米，宽2.1米，围合起来摆张小桌可作下午茶休闲区域。

▲约137㎡户型样板间阳台

此外三间卧室则中规中矩，面积在约9-18㎡之间，没有明显的拥挤情况。

除入户的卧室见仁见智外，约137㎡户型整体的舒适度不错。

▲约116㎡户型

入户右侧预留了柜体位置，与137㎡相同的是设置了一个入户卧室。

不足之处在于阳台在北侧，与传统的“坐北朝南”唱了个反调。

▲约116㎡户型样板间客厅

▲约116㎡户型样板间阳台

客厅进深约3.85米；厨房约6㎡，同样是个大厨房。

其余三个卧室都配置了飘窗，最小的卧室也有约9㎡，面积大小足够日常起居使用。

总体看来户型方正规整，空间利用率较高。

约95㎡户型的动静分割为三个户型中最清晰的一套，动线流畅。

可惜的是样板间暂无95㎡户型的展示。

▲约95㎡户型

客厅进深约3.6米；厨房面积约5㎡，相比另两个户型略小，但基本足够使用。

三间卧室中有一间面积约7㎡，仅可用作书房或衣帽间等非睡眠用途。其余两间卧室则在9.8㎡-12.3㎡之间，足够日常起居使用。

总的来说，三种户型都挺不错：

①客厅、厨房空间充裕，家庭生活“动区”宽敞。

②格局规划合理，基本未出现客厅大大、房间挤挤的情况。

然而万科公望依旧有它的不足。

片区商业欠缺，学校配套不全

万科公望位于五象新区龙岗片区江湾路，灵龟山生态公园南侧。

直线距离3公里内有邕宁区人民医院、仙葫社区卫生服务中心；2公里内有正在建设的宝能城市广场。

近日定址的南宁塔落在项目北面的灵龟山，而项目比同条道路上其他楼盘更有距离优势。

2.5的容积率，一线滨江，种种特质已默默暗喻了该楼盘是个改善盘。

▲项目区位图

这样的一个改善盘价格如何呢？

据置业顾问介绍，不管是洋房还是小高层，首开价格都在1.1万-1.3万/㎡区间内，这给想要居住少楼层洋房的购房者提供了一个不错的利好。

但对比同条路上的金科博翠江山，均价为1.1万/㎡，毛坯交付；彰泰江景湾为1.03万/㎡起，精装交付，总体看来项目在价格方面并无多大优势。

除此外，项目存在三个缺憾：

①自身学校配套不全

小学学区预计划入1公里内的城关二小，中学预计为规划中的龙岗商务中学（民中东校区）。项目内未规划幼儿园。

近项目的金科·博翠天宸、金科·世茂博翠江山内共有两所幼儿园。

但附近楼盘众多，多住宅、少园区造成入园名额有限、家长为争抢名额产生矛盾的情况已屡见不鲜。

项目投入使用后，适龄儿童能否有机会就读最近的两所幼儿园将是个未知数。

②未实现人车分离

万科公望延续了芙蓉山悦原有的小区规划，未实现人车道路分离。

虽据置业顾问介绍未来投入使用后将会进行制度规划或再更新，但也是后话了。

③项目距核心商圈较远

直线距离距总部基地11公里、距东盟商务区商圈10公里。

即使2公里内有宝能城市广场，但该商业广场依旧在建设中，具体开业时间未定，且单一商场难以完全满足周边业主日常的吃喝玩乐购需求。

但值得一提的是，近灵龟山的江湾路住宅地块已告罄，剩下未开发的地块性质均已规划为商业、办公等用地，有望在日后补齐片区配套短板。

而该片区的滨江房源也将成为绝版。

房企洗牌令人唏嘘

万科公望对于蓝光原有的打造并未进行调整，尽管如此，从原有的户型、自然资源来看，都是南宁塔边的一块香饽饽。

8月14日至16日仅三天时间，四栋楼的去化在南宁楼市一片萧条的情况下也达到了近50%。

当日8、9号楼仅余几套低楼层房源，已不作为主推。

▲江湾路航拍（拍摄：赵翔）

回望蓝光，撒手了这样一块风水宝地，着实是一件憾事，但这也是现下众多房企的求生本能。

眼见他起高楼，眼见他楼塌了。

“三道红线”调控下，房企界大洗牌，即使是老房企、大房企也没能幸免。

据相关数据统计，全国TOP50上市房企“三道红线”榜中，绿线的只有20家，黄线22家，橙线3家，红线5家。

西津村旧改项目的开发商中梁集团也曾被传出资金风险。

截至2020年6月末，中梁控股负债总额高达2319.68亿元，资产负债率为90.11%。

▲2016-2019年中梁控股负债数据图（图源：网络）

更有中鼎集团被曝欠薪、延迟交房，“鼎不住了”

如今高速扩张、高周转的房企红利时代已一去不复返，依旧沉浸在其中的房企已是掉入了泥潭，而令人唏嘘的疯狂抛售资产只是房企无奈之举。

▌写在最后

回归万科公望本身，项目整体将于2023年10月交房。

作为一个改善盘，虽有瑕疵夹杂其中，但有些缺憾实则见仁见智，总体来看是一个值得上车的楼盘。

若购买116㎡的户型，按均价1.2万/㎡，还款30年计算，首套房需要支付首付28.2万，月供约6000元；二套房需支付首付56.2万，月供约4500元。

尽管对比五象核心区房价低不少，但买入门槛依然高。

且项目距核心商圈较远，由此平日出行需要快捷的交通工具辅助，更适合有车一族和对自然资源有要求的购房者购买，刚需谨慎上车。

作者|徐逸君

审核|吴晓苑

编辑|刘玉婵

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